商品房预售的有关法律问题

商品房预售的有关法律问题

——做客广播电台《法制天地》提纲

“衣食住行”是人们生活的基本需要。今天说一说有关住的话题——商品房预售的问题。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房屋价款的行为。当然，说“预售”是对于开发商来讲的；对于买房人来说，就是商品房预购。总之，就是期房买卖的问题。

我们先来看这样一个案例：2004年5月29日，吴女士与某房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定，吴女士购买该房地产开发公司在建的商品房一套，吴女士按照合同约定支付了房款40万元，以及公共维修基金8000元。值得注意的是，在该合同中，有关该商品房销售依据的“商品房预售许可证号”后面的横线处为空白，即没有填写任何内容。当年9月该房屋建成并交付给了吴女士使用。但是，该房屋在建期间一直未取得商品房预售许可证，建成交付使用后亦未取得产权证。2008年3月，该房地产开发公司将吴女士诉至法院，请求确认双方之间的购房合同无效，要求吴女士返还房屋。该案审理过程中，吴女士提出反诉，要求该房地产开发公司返还购房款以及公共维修基金，还要求该房地产开发公司另赔偿一倍的房款，并赔偿房屋现在增值部分的损失。

法院在审理后认为，吴女士与该房地产开发公司之间所签订的合同，因无商品房预售许可证明，依据相关司法解释的规定，应属于无效合同。在该合同被确认无效后，吴女士即应返还该房屋，相应地，该房地产开发公司应该返还给吴女士购房款以及公共维修基金。同时，因双方当时所签订的商品房预售合同关于该商品房销售依据的“商品房预售许可证号”后面的横线处为空白，即吴女士在签订该合同时，对于该房地产开发公司未取得商品房预售许可证而预售房屋的事实是明知的，在此情况下，其仍与该房地产开发公司签订合同，因此，对于其要求的“另赔偿一倍的房款，并赔偿房屋现在增值部分的损失”的反诉请求不予支持。

这个案例说明了两个问题：一是商品房预售必须取得预售许可证，否则可能导致房屋买卖合同无效；二是，房屋买卖合同无效后，房地产开发公司是否应该给予购房人赔偿的问题。

《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得商品房预售许可证明；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的，将可能导致该合同无效。为什么说可能导致无效呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，就应该认定该合同为无效。

同时，上述司法解释第九条规定，如果是房地产开发企业故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，从而导致合同无效的，买受人在请求返还已付购房款及利息的基础上，还可以请求房地产开发企业赔偿损失，这里的损失包括房屋增值损失；同时，该司法解释还参照《消费者权益保护法》关于对经营者因其欺诈行为而应向消费者双倍赔偿的规定，要求房地产开发企业在购房人已付购房款一倍的范围内，另行再向购房者承担赔偿责任。

房地产开发企业承担上述赔偿责任的前提，是因为房地产开发企业故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同，在这种情况下，合同被确认无效后，房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失，包括房屋增值部分的损失只能自行承担，也不能另行获得一倍房款的赔偿。《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定：“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”