限购政策能否构成合同解除的不可抗力?

  发布时间:2016-10-10 16:18:14 点击数:
导读:限购政策能否构成合同解除的不可抗力?一、住房限购政策是否属不可抗力国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同…

限购政策能否构成合同解除的不可抗力?

一、住房限购政策是否属不可抗力
国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后,可能出现的房地产市场风险,以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断,不会对国家逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。
因此,这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。
国家出台的住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。
因此,对于房屋买卖合同订立之后,由于国家或当地政府出台住房限购政策的实施,致使买受人无法办理房屋过户登记手续的,人民法院通常会认定为,因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,而不会认定为我国《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。
合同的一方当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由,要求解除合同的,除在合同中另有约定之外,人民法院一般会予以支持。如果判决解除房屋买卖合同,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。
合同当事人一方因这种情况解除合同,而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,人民法院一般不予支持。
如果确有证据证明因解除合同导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,经人民法院审查,解除合同确实导致当事人间利益失衡,会酌情考虑支持损失方提出由另一方补偿其合理损失。

二、购房合同不可抗力能否免责
在商品房购买合同中,都会出现关于不可抗力的规定。意思就是如果出现了开发商不能控制的情形,就可以免除其赔偿的责任。如果出现了某些需要开发商赔偿的情形,购房者会自认倒霉,认为遇到了不可抗力。其实,这是大家对不可抗力的一个认识误区,出现了不可抗力不一定会免责,免责需要很多特定条件。
根据《中华人民共和国民法通则》第153条明确规定:“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力应表现为一种客观情况,且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。
不可抗力发生的原因一般有以下几种:一是自然原因,如洪水、地震等人类无法控制的灾害事故;二是政府行为,如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中,和大家密切相关的是,政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规等政策性文件,例如最近新出的房产限购令等。此时开发商也无权要求购房者承担合同不能履行的责任;三是,社会环境原因,如战争、罢工、骚乱等。
但是即使出现了上述情形,造成合同不能履行就一定能免责吗啊?
答案是否定的,免责还需要一些特定条件。

根据《中华人民共和国合同法》第118条规定:“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”

由此可见,“不可抗力”的免责需要具备以下条件:1、必须在一定的期限内提供相关证明,证明的确发生了不可抗力事件;2、履行了保护义务。遭受不可抗力影响的一方履行了“及时通知对方”和“采取补救措施”的程序和义务。只有这样,不可抗力及其免责才能认定。
对于购房者来说,如果发生了不可抗力事件,而开发商没有及时通知,或者没有采取必要的补救措施,开发商依然不能获得免责。
(法驴 家权律师)




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