物业纠纷何其多 孰是孰非说一说

  发布时间：2016/7/8 9:19:43 点击数：

导读:物业纠纷何其多孰是孰非说一说　　随着城市化推进，住宅物业越来越多，物业管理纠纷也呈逐年攀升趋势。所涉纠纷主要是物业管理公司以提供了物业服务为由要求业主交纳物业费，业主以物业管理公司没有尽到管理责任为为由…

物业纠纷何其多 孰是孰非说一说

　　随着城市化推进，住宅物业越来越多，物业管理纠纷也呈逐年攀升趋势。所涉纠纷主要是物业管理公司以提供了物业服务为由要求业主交纳物业费，业主以物业管理公司没有尽到管理责任为为由拒绝交纳物业费。物业管理公司和业主各执一词，站在法律的角度，说说其中孰是孰非。

　　抗辩理由一：房屋质量存在问题，物业公司没有尽到维修责任

　　典型案例：

　　北京某物业管理有限公司（简称物业公司）承担某小区的物业管理。丁某是该小区业主。2015年物业公司起诉丁某，要求其交纳2010年1月至2014年12月拖欠物业费达2545.65元。丁某答辩称卧室楼顶漏水，阳台墙体有裂缝，多次找物业公司维修，但都没有解决。对物业公司提供的服务不满意，不同意交物业费。

　　法官说法：

　　物业管理公司主要负责公共建筑和共用设施的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。房屋漏水问题要查找漏水原因，若因公共供水管道破裂造成的漏水问题，物业公司有责任负责维修、更换。若因业主私人用水管道的问题，物业公司不负担维修义务。若因楼顶防水问题而造成顶楼漏水，因涉及楼顶公共建筑，可启动专项维修资金进行维修。墙体裂缝涉及工程质量问题，应由开发建设单位负责维修。若房屋已过保修期，房屋共用部分的墙体发生裂缝，可启动专项维修资金进行维修。本案中，丁某以卧室漏水和墙体裂缝作为抗辩理由不能成立。其可以找相关责任主体协商解决问题或者将责任主体列为被告另行起诉。

　　法条索引：

　　《住宅专项维修资金管理办法》第二条，本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　《住宅专项维修资金管理办法》第十八条，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

    抗辩理由二：小区绿化、卫生、安保差，物业公司没有尽到服务责任。

　　典型案例

　　北京良乡某物业管理中心（简称物业管理中心）承担良乡某小区的物业管理和服务。胡某是太平庄东里的业主。2014年物业管理中心将胡某诉至法院，要求其交纳2006年1月至2011年9月的物业费共计5096.4元。胡某答辩称：小区道路凹凸不平，并有十轮大货车长期停放在小区内，阻碍了业主的视线，造成安全隐患。绿地被毁，环境无人管。小区多次发生被盗事件。原告的物业服务不到位，管理混乱，不同意交纳物业费。

　　法官说法：

　　物业公司对房屋共用部位、公用设施等项目具有维护、修缮、服务与管理义务。如业主能够证明物业公司未尽到这些方面的积极作为义务，则应当根据物业公司违反义务的严重性以及给业主造成的损失情况，适当减免物业费的数额。 业主在证明物业管理公司在存在物业服务上的瑕疵时不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。本案中，经被告举证，法院查明物业管理中心在小区绿化、安保、卫生管理等方面确实存在瑕疵，影响业主的物业合同利益，法院对原告要求的违约金予以酌减。

　　法条链接：

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

    抗辩理由三：合同过期或者没在合同上签字，与物业公司没有关系

　　典型案例（1）

　　北京甲物业管理有限公司（简称甲物业管理公司）是某小区的物业服务公司。初某系该小区业主。2015年甲物业管理公司将初某诉至法院，要求其交纳2012年1月1日至2012年12月3日的物业费共计2109.16元。初某辩称其没有跟物业公司签订物业服务合同，不应该交纳物业费。经审理查明，开发建设单位北京某房地产开发有限责任公司（甲方）与甲物业管理公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，将该小区的物业服务委托给原告，前期物业服务期限为自2010年6月7日至业主委员会成立之后代表业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。

　　法官说法：

　　在业主大会未选定物业服务企业之前，建设单位有权代表业主选聘物业服务企业，且所签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中，因良乡某小区未召开业主大会，也未成立业主委员会，故该小区建设单位与原告所签订的前期物业合同合法有效，对初某具有约束力。初某与开发建设单位签订的《房屋买卖合同》已包含前期物业管理的相关事宜。初某以未签订独立的物业服务合同为由拒绝交纳物业费，理由不能成立。

　　法条索引：

　　《物业管理条例》第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　《物业管理条例》第二十五条，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　典型案例（2）

　　北京市乙物业管理有限公司（简称乙物业公司）负责北京市房山区某号院的物业管理工作，姜某系该小区业主。2015年乙物业公司将姜某诉至法院，要求其交纳2011年1月至2014年12月的物业费共计2137.23元。姜某辩称，其与乙物业公司签订的物业服务合同已经于2010年过期了，现在双方不存在合同关系，不同意交纳物业费。

　　法官说法：

　　事实合同是指平等主体通过一定的事实行为而形成的合同关系，即双方在事实过程中形成了一致的意思表示而建立了债权债务关系。本案中，乙物业与姜某签订前期服务协议，该协议于2010年1月31日到期。服务期满后，双方虽未签订书面物业服务合同，但乙物业继续为姜某居住小区提供物业管理服务，姜某享受了物业服务，双方之间已经形成事实上的合同关系，所以姜某不能已双方没有签订书面物业服务合同，拒绝交纳物业费。

　　要意延伸：

　　传统合同法理论，合同只能依当事人意思表示一致的缔结方式而成立，意思表示不生效、无效或被撤销时，所订立的合同亦失去效力，不复存在。在事实合同关系中，对传统合同法中的当事人意思表示进行了一定弱化，强化了合同成立的事实过程。一方给付或者提供服务，另一方接受的，在事实过程中双方已经达成了意思表示一致，可认可双方建立了事实合同关系。事实合同的效力适用合意合同的法律规定。

    （北京法院网  瞿叶娟）