地下车库的管理使用应当由全体业主共同决定，而非全体地下车位业主决定

  发布时间：2025/9/28 23:11:35 点击数：

导读:（人民法院案例库：（2018）沪01民终9513号—丁某诉某业主委员会业主撤销权纠纷案）裁判要旨1.地下车库的管理使用直接关系到住宅小区生活秩序的和谐安定，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决

（人民法院案例库：（2018）沪01民终9513号—丁某诉某业主委员会业主撤销权纠纷案）  

裁判要旨

1.地下车库的管理使用直接关系到住宅小区生活秩序的和谐安定，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决定，而非全体地下车位业主决定。

2.将地下车库与地面车位作为整体停车资源，对地下车位业主停在地面车位的车辆提高收费标准的做法，起到了通过价格杠杆合理调节资源分配的效果，不构成对地下车位业主权益的侵犯。

案件详情剖析

在该小区停车管理办法中，明确规定将地下车库与地面车位视为一个整体停车资源 。对于地下车位业主，如果其车辆停放在地面车位，将执行更高的收费标准。具体而言，普通业主车辆停放在地面车位，每月收费为 [X] 元，而地下车位业主的车辆若停在地面车位，每月收费则提高至 [X+Y] 元。这一收费标准的差异，旨在引导地下车位业主优先使用自己购买或租赁的地下车位，从而缓解地面车位紧张的局面。

丁某作为地下车位业主，对此规定提出了强烈异议。他认为自己已经购买了地下车位，对地下车位拥有专属使用权，并且在购买车位时支付了相当的费用。现在业主委员会将地下车库与地面车位统一管理，并对其停在地面车位的车辆提高收费标准，这无疑是对他权益的侵犯。丁某主张，地下车库应属于全体地下车位业主的专有部分，而非小区全体业主共有，业主委员会无权对地下车位业主在地面车位的停车行为进行额外收费。他强调，自己偶尔将车辆停在地面车位，是因为地下车位存在诸如车辆进出不便、车位空间狭窄等特殊情况，并非故意占用地面车位资源。

业主委员会则回应称，做出这一停车管理办法的决议是经过合法程序的。在制定该办法之前，业主委员会广泛征求了全体业主的意见，并召开了业主大会进行讨论和表决。最终，该办法获得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合相关法律规定和小区业主大会议事规则 。业主委员会表示，之所以将地下车库与地面车位作为整体停车资源进行管理，并对地下车位业主停在地面车位的车辆提高收费标准，是基于小区整体利益的考虑。小区车位资源紧张，地面车位尤其供不应求，部分业主甚至每天为了争抢地面车位而发生争执，严重影响了小区的和谐氛围。通过价格杠杆的调节作用，可以促使地下车位业主合理使用停车资源，减少对地面车位的不必要占用，从而保障更多业主的基本停车需求 。业主委员会还指出，这一措施并非针对丁某个人，而是对所有地下车位业主一视同仁，不存在任何歧视或不公平对待的情况。

法院裁判依据与解读

地下车库管理决策主体

法院认定地下车库管理使用应由全体业主共同决定，这有着充分的依据。从法律法规层面来看，《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 。小区的地下车库虽有部分车位已出售给业主，但地下车库整体作为住宅小区的重要配套设施，其中还设有水泵、泵房等属于全体小区业主共有的设施设备 。这表明地下车库除地下车位以外的共有部分，与全体业主的利益息息相关，其管理使用直接影响到住宅小区生活秩序的和谐安定，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，理应由全体业主共同决定。

反观不能仅由地下车位业主决定的原因，一方面，若仅由地下车位业主决定地下车库的管理使用，那么对于那些没有地下车位的业主而言，他们将无法参与到这一涉及小区整体利益的决策中来，这显然违背了公平原则和业主共同管理的权利 。另一方面，地下车库作为小区的公共资源，其建设目的是为了满足全体业主的停车需求，并非仅仅服务于地下车位业主。如果地下车位业主单独决策，可能会出现只考虑自身利益，而忽视其他业主停车需求的情况，进而引发小区停车秩序的混乱，破坏小区的和谐氛围 。就如同本案所在小区，车位资源紧张，若地下车库管理仅由地下车位业主决定，那么地面车位的分配和使用必然会受到影响，导致更多业主的停车权益无法得到保障。

价格杠杆调节资源分配

法院认可对地下车位业主地面停车提高收费标准不构成侵权，其理由紧密结合了小区停车资源的实际现状 。在该小区，车位与住户数量配比较低，车位资源十分稀缺，停车难问题突出。将地下车库与地面车位作为整体停车资源，并对地下车位业主停在地面车位的车辆提高收费标准，就像是在市场中利用价格机制来调节商品供需关系一样，在这里起到了通过价格杠杆合理调节资源分配的效果。

具体来说，提高收费标准使得地下车位业主在选择将车辆停在地面车位时需要付出更高的成本。基于经济理性，他们会更倾向于优先使用自己已有的地下车位 。这样一来，地面车位的紧张状况就能得到一定程度的缓解，更多有停车需求的业主能够有机会使用地面车位，从而保障了全体业主共同利益 。例如，原本一些地下车位业主可能因为贪图地面停车方便，即便自己有地下车位也经常将车辆停在地面，导致地面车位供不应求 。而提高收费标准后，他们会重新权衡成本，选择使用地下车位，使得地面车位资源能够更公平地分配给其他急需的业主 。这种方式既确保了每户业主基本的停车需求，又抑制了部分过高的停车需求，在小区的自治管理中充分彰显了公平正义的法律精神 。