不动产登记所公示的权利状态与真实权利状态不相符时，应当从权利取得的基础事实来判断归属

  发布时间：2025/11/3 22:00:23 点击数：

导读:不动产登记所公示的权利状态与真实权利状态不相符时，应当从权利取得的基础事实来判断归属（最高法裁判观点：（2022）最高法民申138号）不动产登记是不动产物权的公示方法，不动产物权证书是权利的外在表现形式，不动

不动产登记所公示的权利状态与真实权利状态不相符时，应当从权利取得的基础事实来判断归属

（最高法裁判观点：（2022）最高法民申138号）

不动产登记是不动产物权的公示方法，不动产物权证书是权利的外在表现形式，不动产登记所公示的权利状态与真实权利状态不一定完全相符。在涉及房屋权属争议的案件中，对不动产物权权属的确定，应当从权利取得的基础事实来判断。根据原《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，当事人有证据证明不动产登记与真实权利状态不符时，有权提起诉讼，请求确认物权归属。原判决按照《划分纪要的通知》《划分决定》的记载，认定案涉房屋系电信公司所有，有事实证据及法律依据，并无不当。邮政公司以案涉房屋及土地使用权均登记在其名下即认为其是物权人的申请再审理由不能成立。

登记与真实权利状态不符时的处理

01导致登记与真实权利状态不符的常见原因

在现实生活中，存在多种因素可能导致不动产登记所公示的权利状态与真实权利状态不符。借名买房是常见的原因之一。在这种情况下，实际出资人出于各种原因，如规避购房政策、隐匿财产等，借用他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下。从登记信息来看，房屋的所有权归登记人所有，但实际上真实的权利人是实际出资人。

登记错误也是不可忽视的因素。登记机关在进行不动产登记时，可能由于工作人员的疏忽、操作失误或对相关材料审查不严等原因，导致登记内容与实际情况不符。申请人提供虚假材料骗取登记，也会使登记的权利状态与真实权利状态产生偏差。当事人之间存在特殊约定但未在登记中体现，也可能引发这种不一致。在一些家庭共有房产的情况下，家庭成员可能私下约定了各自的份额，但不动产物权证书上并未明确记载这些约定，从而导致登记与真实权利状态的差异。

02当事人的救济途径与法律依据

当当事人发现不动产登记与真实权利状态不符时，可以通过多种途径寻求救济。根据《民法典》第二百二十条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。” 这为当事人提供了一种直接向登记机构申请更正的途径，以纠正登记错误，使登记信息与真实权利状态相符。

如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记的作用在于将不动产目前的登记状态暂时封存，以防止登记簿记载的权利人在异议登记期间擅自处分不动产，从而保护利害关系人的合法权益。

当事人还可以依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条 “当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持” 的规定，向人民法院提起诉讼，请求确认物权归属。通过司法途径，依据相关证据和法律规定，由法院对物权的真实归属进行审查和判断，以最终确定不动产物权的真正权利人。