非本村成员购买农村房屋，后续买方与房屋征收部门签订的房屋拆迁协议也应无效

  发布时间：2025/12/9 20:24:16 点击数：

导读:非本村成员购买农村房屋，后续买方与房屋征收部门签订的房屋拆迁协议也应无效（最高法裁判观点：（2019）最高法行申368号）本院认为，本案的审查重点系黄某请求仪陇县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。根

非本村成员购买农村房屋，后续买方与房屋征收部门签订的房屋拆迁协议也应无效

（最高法裁判观点：（2019）最高法行申368号）

本院认为，本案的审查重点系黄某请求仪陇县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。根据本案已查明的事实，黄某并非四川省仪陇县村民，其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。黄某基于《关于以房屋抵还借款的协议》而与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。黄某请求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议，一审判决驳回其诉讼请求，二审维持一审判决，并无不当。

简要案情     

在 2002 年 4 月 29 日，四川省仪陇县村民李某某、王某（甲方）与黄某以及黄某某、周某（乙方）签订了《关于以房屋抵还借款的协议》，协议中表明甲方自愿将坐落在四川省仪陇县自建砖混结构的楼房划出约 260 平方米给乙方，用于偿还 6 万元借款 ，其中黄某占有面积 90 平方米。楼房抵给乙方后，产权证暂时保留在甲方，乙方可随时搬入居住，甲方不得拒绝。2002 年 8 月 2 日，四川省仪陇县新政镇大东村民委员会在该协议上盖章确认属实。需注意的是，黄某并非四川省仪陇县新政镇大东村村民。

2007 年，因四川省仪陇县新县城建设需要，新政镇大东村的房屋被纳入规划拆迁范围，并制定了《仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁补偿安置实施细则》。2008 年 5 月 18 日，四川省仪陇县房地产管理局对李某某抵给黄某等三人的房屋进行审核，确定建筑面积 244.79 平方米，并载明产权属实，可以发证。次日，四川省仪陇县新县城建设指挥部与黄某等 3 人签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》，对安置区域、安置费用、过渡期限及费用等相关事项进行了约定 ，同时黄某等三人获取了四川省仪陇县新县城建设指挥部松海路还房安置区拆房顺序号 0204。

然而，后来仪陇县政府发现黄某和李某存在违规行为。2012 年 8 月 20 日，四川省仪陇县县城建设指挥部与李某某签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书的补充协议》，其中提到李某某在房屋拆迁时将部分被拆迁房屋面积（包括违规修建面积）出售给第三方（黄某等），现李某某同意自行解除与第三方的买卖关系，并同意放弃安置还房，第三方与甲方签订的原拆迁协议作废。但李某某与黄某一直未解除《关于以房屋抵还借款的协议》。

黄某因仪陇县政府拒绝履行拆迁补偿协议，向法院提起诉讼。一审法院四川省南充市中级人民法院经审理认为，黄某不是仪陇县新政镇大东村村民，李某某与其签订《关于以房屋抵还借款协议》，属于向集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，所以黄某取得该房屋的行为不合法，其与仪陇县政府签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》主体资格不合法，该产权调换协议无效，遂驳回黄某的诉讼请求。黄某不服一审判决，提起上诉，四川省高级人民法院二审维持原判，认为黄某作为城镇居民，与李某某签订的协议违反法律、行政法规的强制性规定，不具备拆迁安置主体资格，一审认定协议无效并无不当。黄某仍不服，向最高人民法院提出再审申请，最终最高人民法院经审查驳回了黄某的再审申请，确认基于无效房屋买卖协议签订的征收补偿协议无效。