抵押权不因办理抵押预告登记而当然设立

  发布时间：2026/1/24 12:55:19 点击数：

导读:抵押权不因办理抵押预告登记而当然设立（人民法院案例库：（2024）吉民再217号/再审/民事法律参考）松原某建房地产开发有限公司诉某银行股份有限公司宁江支行合同纠纷案裁判要旨抵押预告登记虽然在一定条件下具有排他

抵押权不因办理抵押预告登记而当然设立

（人民法院案例库：（2024）吉民再217号 / 再审/民事法律参考）

松原某建房地产开发有限公司诉某银行股份有限公司宁江支行合同纠纷案

裁判要旨

抵押预告登记虽然在一定条件下具有排他性的物权效力，但并非一定会产生“抵押权自预告登记之日起设立”的法律效果，因此，办理抵押预告登记与办理抵押权登记的法律效力并不直接等同，抵押权不因办理抵押预告登记而当然设立。

抵押预告登记与抵押权登记

在这起合同纠纷案中，抵押预告登记与抵押权登记的区别成为了关键的法律要点。这两者看似相似，实则在法律规定、实际效力、设立条件等方面存在着显著的差异。

从法律规定来看，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。” 这表明抵押预告登记是为了保障将来实现抵押权而进行的预先登记，它赋予了权利人一定的排他性权利，防止在正式登记前抵押物被不当处分。

而关于抵押权登记，《民法典》第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 这明确了抵押权登记是抵押权设立的法定公示方式，只有完成了抵押权登记，抵押权才正式设立，抵押权人依法享有优先受偿权。

在实际效力方面，抵押预告登记虽然具有一定的排他性，能够对抗第三人的处分行为，但它并不等同于抵押权的设立。就像在本案中，某地产公司虽然办理了抵押预告登记，就像在起跑线上做好了准备，但这并不意味着它已经获得了抵押权这一 “胜利果实”。在未办理正式抵押登记之前，银行作为预告登记的权利人，仅享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对抵押物办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就抵押物的处分，但并非对抵押物享有现实的抵押权。

而抵押权登记完成后，抵押权人对抵押物享有完整的物权效力，在债务人不履行债务时，有权依法处分抵押物并就所得价款优先受偿。这就好比一场比赛，完成抵押权登记的抵押权人已经站在了领奖台上，实实在在地拥有了优先受偿的权利。

从设立条件来看，抵押预告登记通常在房屋等不动产尚未建成或产权证书未办理的情况下进行，只要双方达成抵押合意，且满足主债权合同有效等条件，就可以申请。例如，在房地产开发过程中，购房者与银行签订了贷款合同，并就预购的房屋进行抵押预告登记，此时房屋可能还在建设之中。

而抵押权登记则要求抵押财产的产权清晰，具备办理正式登记的条件。只有在房屋建成并取得产权证书后，才能办理正式的抵押权登记。这就像是一场接力赛，抵押预告登记是第一棒，而抵押权登记则是最后一棒，只有在所有条件都满足的情况下，才能顺利完成 “比赛”，实现抵押权的设立。

总之，抵押预告登记与抵押权登记虽然紧密相关，但它们的法律效力并不直接等同。抵押预告登记只是迈向正式抵押登记的前期步骤，是一种期待权的登记，而抵押权登记才是抵押权正式设立的标志。在房地产交易和金融活动中，准确理解和区分这两者的区别，对于保障各方的合法权益至关重要。