出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任

  发布时间：2026/3/11 15:51:43 点击数：

导读:出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任（人民法院案例库：（2021）最高法民再145号/民事法律参考）知某投资公司诉郑某青房屋租赁合同纠纷案裁判要旨对房屋租赁合同因违反法律、行政法

出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任

（人民法院案例库：（2021）最高法民再145号/民事法律参考）

知某投资公司诉郑某青房屋租赁合同纠纷案

裁判要旨

对房屋租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效所造成的损失，应当结合合同双方过错程度由双方各自承担相应比例的责任。在房屋租赁合同因房屋违建而无效的情形中，出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任；对房屋系违章建筑知情的承租人，一般应当承担合同无效的次要责任。

案件背景速览

在 2007 年 6 月 9 日，深圳市知某投资公司与郑某青签订了一份《某大厦裙楼租赁合同》 ，这份合同约定将某大厦裙楼负一层、二层、三层以及首层，共计 10106.49 平方米的场地出租给郑某青，用于开设休闲项目的营业场所。

同日，双方还签订了《补充协议》，对租赁合同的相关内容进行了细化和补充。其中约定除了建筑面积外，三层夹层及四层和其他加扩建筑面积由知某投资公司收租，并且知某投资公司要确保郑某青能够正常使用经营，不受到国家管制单位、业主和其他单位的干扰；明确 6 月 9 日租赁合同的确切面积按实际使用面积确定，其中涵盖有产权证面积和无产权证面积两部分；租金则按每月每平方米人民币 63 元计算，合计每月租金 866800 元，同时强调租金和面积以《补充协议》为准。

后来，郑某青出现欠付租金的情况，知某投资公司因此诉至法院，请求判令解除案涉合同，并要求郑某青支付欠付的租金及利息、违约金等。而在法院审理过程中，查明当地城管部门认定案涉房屋的三层夹层、四层系违法建筑，并且在 2009 年 12 月 28 日，城管部门拆除了四层大约一半的建筑面积。这一情况直接导致案件的争议焦点集中在合同的有效性以及合同无效后损失的分担问题上，一场围绕房屋租赁合同无效的纠纷就此展开。

合同无效认定依据

在房屋租赁领域，合同无效的情形并不少见。依据相关法律规定以及司法实践经验，常见的导致房屋租赁合同无效的情况包括：签订合同的主体不适格，例如出租方并非房屋所有权人且未获合法授权；租赁的房屋属于违法违章建筑；合同内容违反法律、行政法规的强制性规定 ；出租人与承租人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益等。

知某投资公司诉郑某青房屋租赁合同纠纷案中，涉案房屋的三层夹层和四层被当地城管部门认定为违法建筑。这就直接导致了双方签订的《某大厦裙楼租赁合同》及《补充协议》中涉及这部分违法建筑租赁的内容，因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《商品房屋租赁管理办法》第六条也指出，属于违法建筑的房屋不得出租。涉案房屋的三层夹层和四层作为违法建筑，其租赁行为显然与上述法律规定相悖，这便是法院认定合同部分无效的关键依据。

出租人与承租人的过错分析

（一）出租人主要责任剖析

知某投资公司作为出租人，其行为存在明显过错，理应承担合同无效的主要责任。从双方签订的《补充协议》内容来看，其中明确约定 “2007 年 6 月 9 日租赁合同的确切面积按实际使用面积确定，该面积包括有产权证面积和无产权证面积两部分” ，这就表明知某投资公司明知案涉租赁房产中的三层夹层和四层未获得合法手续，但为了获取租金收益，仍然选择将这些违法建筑出租给郑某青。

从法律层面而言，出租人有义务提供符合法律规定的租赁房屋，并办理合法的租赁手续。知某投资公司将未取得合法手续的违章建筑出租，其行为违反了《商品房屋租赁管理办法》等相关法律法规中关于禁止出租违法建筑的强制性规定，这是导致合同部分无效的关键因素。在整个租赁关系中，知某投资公司作为租赁房屋的提供方，对租赁房产具有控制和处分的能力，本应积极履行法律义务，确保出租房屋的合法性，但它却忽视法律规定，追求短期利益，这种行为在合同无效的成因中起到了主导作用。

再从实际影响来看，由于房屋部分为违章建筑，在租赁期间，四层大约一半的建筑面积被城管部门拆除，这直接给郑某青的经营活动带来了严重影响，导致其无法按照合同约定正常使用租赁房屋，进而遭受经济损失。例如，郑某青可能已经对租赁房屋进行了装修布置，投入了大量资金，而房屋被拆除使得这些投入部分化为泡影；还可能因为经营场所的不稳定，导致客源流失，预期的经营收益无法实现。对于这些损失，知某投资公司因其出租违章建筑的过错行为，应当承担主要赔偿责任。在实际的赔偿过程中，可能需要承担郑某青因装修产生的合理损失，以及因房屋拆除导致的搬迁费用等相关损失。

（二）承租人次要责任探讨

尽管知某投资公司承担主要责任，但郑某青作为承租人，也并非毫无过错，其需要承担合同无效的次要责任。同样依据《补充协议》中关于租赁面积包含有产权证和无产权证面积的约定，可以推断出郑某青在签订租赁合同时，对案涉房屋部分系违章建筑这一情况是知情的。然而，他仍然选择与知某投资公司订立租赁合同，这一行为表明他在一定程度上忽视了租赁违法建筑可能带来的法律风险和经营风险，存在主观上的疏忽。

从公平和诚信原则角度分析，在签订重大合同时，双方都有义务秉持诚信，对合同标的的基本情况进行了解和审查。郑某青既然知晓房屋部分为违章建筑，却未对可能产生的风险进行充分评估，仍然选择签订合同，那么他就应当为自己的选择承担相应的后果。不过，相较于知某投资公司主动违法出租的行为，郑某青的过错程度明显较小。他只是在明知部分房屋违法的情况下，基于自身经营需求而签订合同，并非合同无效的主要推动方。

在责任承担方面，郑某青可能无法要求知某投资公司全额返还已支付的租金，而需要根据双方的过错比例，自行承担一部分租金损失。同时，对于因合同无效导致的自身其他损失，如经营预期利益的丧失等，也只能按照其过错比例获得部分赔偿，而不能要求知某投资公司承担全部赔偿责任。

法院裁判结果解读

一审阶段，广东省高级人民法院作出 (2008) 粤高法民一初字第 5 号民事判决，解除知某投资公司与郑某青签订的《某大厦裙楼租赁合同》《深圳市房地产租赁合同书》及《补充协议》有效部分的约定，确认《补充协议》涉及某大厦裙楼第三层夹层和第四层的约定无效，并且判定知某投资公司和郑某青对合同无效部分的损失各承担一半责任。一审法院在作出这样的判决时，或许是基于对双方过错程度的一种初步判断，认为虽然知某投资公司出租了违法建筑，但郑某青对房屋部分违法也知情，所以简单地将损失平均分配。

到了二审，最高人民法院作出 (2011) 民一终字第 32 号民事判决，对一审判决的上述判项予以维持。二审维持原判，可能是二审法院认为一审法院在事实认定和法律适用上没有明显错误，或者在衡量双方过错时，没有发现足以改变责任承担比例的新因素。

然而，郑某青不服二审判决，向最高人民检察院申请监督，最高人民检察院对二审判决提出抗诉，认为由知某投资公司和郑某青对合同无效部分的损失各承担一半责任的认定有误。随后，最高人民法院于 2025 年 2 月 7 日作出 (2021) 最高法民再 145 号民事判决，改判合同无效部分的损失承担比例为知某投资公司承担 70%，郑某青承担 30%。

最高人民法院改判的原因主要基于对双方过错程度更深入、更全面的分析。如前文所述，知某投资公司作为出租方，明知房屋部分为违法建筑仍出租，违反法律法规的强制性规定，是导致合同无效的主要原因，其过错程度明显更大。而郑某青虽对房屋违法知情，但在整个租赁关系中处于相对被动的地位，其过错程度相对较小。所以，按照过错责任原则，让违反法律、行政法规的发起方知某投资公司承担较被动接受方郑某青更重的责任，这样的改判更符合公平正义的原则。

这一改判具有重要意义。从法律层面看，它进一步明确了在房屋租赁合同因违法建筑导致无效时，损失分担应遵循的原则，为今后类似案件的审理提供了更为清晰的裁判指引。当出现类似情况时，其他法院可以参考这一案例，根据双方的具体过错程度，合理划分损失承担比例。从社会层面而言，强调出租方对出租房屋合法性的审查义务，有助于规范房屋租赁市场秩序，减少因违法建筑出租引发的纠纷。促使出租方在出租房屋前，更加谨慎地确保房屋的合法性，避免将违法建筑投入租赁市场，从而保障承租人的合法权益，维护市场交易的稳定和安全。