依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房产生的纠纷案件不适用适用《民法典》“租赁合同”一章及相关司法解释

  发布时间：2026/5/10 18:00:23 点击数：

导读:依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房产生的纠纷案件不适用适用《民法典》“租赁合同”一章及相关司法解释法律规定最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条本解释所称城镇房

依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房产生的纠纷案件不适用适用《民法典》“租赁合同”一章及相关司法解释

法律规定

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

司法观点

来源：最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》

本条第三款规定：当事人依照国家福利政策租赁公有住房，依照住房保障政策租赁廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。这说明什么呢？公有住房、廉租住房、经济适用住房等类型的房屋在不同程度上带有福利性，后两种还属于社会保障性住房，前一种房屋属于原有计划经济体制下单位分配的福利房。凡是福利房、保障房租赁活动都是受到国家法律、行政法规、部颁规章、地方性法规等规范性文件的规制，并不是谁想租房就能租的，承租人的资格是受到严格限制的，只有符合法律、政策规定的条件的公民才能与规范性文件规定的国家或者特定出租人签订房屋租赁合同，成为承租人。出租人的资格是受政府文件约束的，出租人取得合同当事人地位及其租赁行为都受到政府文件调整，出租人不得将福利随意让渡给他人，只能与政府认可的、具备签约资格的承租人签约，不能随行就市自主选定承租人，不能体现合同法中当事人签约自由、自愿的原则。政府代表国家是保障房、福利房的投资人，在租赁合同中居于主导、支配地位，是规则的制定者、执行者。租赁合同当事人很大程度上受制于政府，接受政府监督指导，出租人与承租人地位不平等，不属于平等主体之间的民事权利义务关系。据此，合同当事人签订上述三种房屋租赁合同，不能体现意思表示自由、自愿，当事人地位平等的合同法基本原则，与人民法院受理的平等主体间的民事权益争议案件的条件不一致，不受本解释调整。但是，上述说法并不意味着所有的上述三种纠纷案件都不属于人民法院案件受理范围。本文只是表达不受本解释调整，至于能否作为民事案件审理，需要甄别案件具体情况后，按照《民事诉讼法》第一百零八条规定审查，对于符合案件受理条件的，依法受理；不符合条件的，予以驳回。

来源：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》,人民法院出版社2020年版，第1419~1420页。

乡村规划区的房屋所占土地性质是农村集体所有制土地，乡村规划区内的房屋归集体经济组织及其成员所有，与城镇规划内的房屋在性质上和法律适用上存在很大的差异。乡村规划内的房屋的转让受到国家法律与政策的严格限制，城市居民不允许购买。租赁市场则有所不同，非本集体经济组织成员租赁乡村规划内的房屋，不改变房屋及土地的所有制性质，因而可以参照该司法解释处理乡村规划内的房屋租赁合同纠纷案件。然而，若通过房屋租赁合同变相改变集体所有制土地性质、土地用途及宅基地法律及政策规定的，则不能简单地适用《民法典》“租赁合同”一章及相关司法解释的规定。最后，当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用该解释，也不适用《民法典》“租赁合同”一章的规定。依据原建设部发布的《城市公有住房管理规定》及原建设部等部门联合发布的《廉租住房保障办法》《经济适用住房管理办法》的规定，公有住房、廉租住房、经济适用住房具有政府福利性与保障性，通常由政府投资或者给予补贴，承租人必须具备特定的条件(如廉租住房只出租给城市低收入住房困难家庭),不是所有的民事主体都可以成为承租人。因此，依照国家福利政策订立的租赁合同，出租人与承租人之间不属于平等的民事法律关系。