未提供物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，不足以证明其已合法占有房屋

  发布时间：2026/7/17 14:42:49 点击数：

导读:未提供物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，不足以证明其已合法占有房屋（最高法裁判观点：（2021）最高法民申7524号）本院认为，李某刚的再审申请事由不成立，本案不应当再审。经审查，李某刚提

未提供物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，不足以证明其已合法占有房屋

（最高法裁判观点：（2021）最高法民申7524号）

本院认为，李某刚的再审申请事由不成立，本案不应当再审。 经审查，李某刚提交的2018年9月7日东盛苑2号楼1单元202室入住通知书、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、水费单、电费单、物业费收据等材料，但未提供物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，不符合证据规定，不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该案涉房屋。 李某刚以其家庭人口多为由，主张对案涉202号房屋享有排除强制执行的民事权益，不符合排除强制执行的规定条件。

评析

案件背景速览

李某刚于2019年6月23日，与武陟县东泰置业有限公司签订两份《商品房买卖合同》，购入东盛苑2号楼1单元201室、202室两套房产，房屋价款分别为309764元、238188元，合计总房款547952元。案涉购房款均由李某刚以银行转账方式足额支付，东泰置业也在2018年6月10日向其出具房款收据，并有完整银行转账流水佐证付款事实。付款完成后，李某刚多次催告开发商签订正式合同、办理房屋备案手续，但东泰置业始终拖延推诿。经查，彼时东泰置业实际控制人已因刑事案件被羁押，公司账户、账目均被查封，后续才通知李某刚补签《商品房买卖合同》，所幸案涉书面合同的签订时间，早于一审法院查封案涉房屋的时间。

后续，东泰置业因对外存在工程欠款纠纷，被河南中德建筑工程有限公司申请强制执行，法院依法查封了东泰置业名下包括案涉201、202室在内的两套房产。房屋遭查封后，李某刚提出异议，主张自己在法院查封前已合法占有案涉房屋，享有足以排除强制执行的民事权益，据此提起案外人执行异议之诉。一审判决作出后，李某刚不服裁判结果提起上诉，二审法院审理后改判：仅解除对201室房产的查封、停止对该房屋的强制执行，驳回了李某刚针对202室房产的排除执行诉求，202室仍处于司法查封状态。

李某刚对二审结果不予认可，坚持自身权益主张。其核心理由为：家庭常住人口多达六人，购置两套房屋系为满足全家共同居住、照料高龄父母的刚需。2018年装修期间，他特意将201室与202室连通改造，两套房屋实际合并使用、形成整体居住空间。同时，购房时其本人、配偶、父母及子女名下均无其他房产，家庭无其他居住房源。2020年12月家人购置婚房的行为，发生在案涉房屋查封之后，不影响其居住刚需的事实。基于此，李某刚认为两套房屋不可分割，查封202室严重损害全家居住权益，遂向最高人民法院申请再审，请求解除对202室房产的查封、排除强制执行。

李某刚的诉求与证据

李某刚的再审核心诉求十分明确：请求最高法撤销二审相关裁判，解除对案涉202室房屋的司法查封，彻底排除强制执行，保障全家基本居住权益。为佐证自身主张，李某刚提交了系列证据材料，首先是核心合同证据——2019年6月23日签订的《商品房买卖合同》。该合同签订于法院查封之前，内容清晰约定了案涉房屋位置、面积、价款、付款方式等核心条款，能够证明其与开发商存在真实、合法的房屋买卖合意，是其主张房屋权益的基础法律依据。

为证明查封前已合法占有房屋，李某刚提交了多项占有使用佐证材料。其一为2018年9月7日的202室入住通知书，该文书出具时间早于查封时间，能够证明开发商已完成房屋交付，李某刚取得房屋实际管控权限；其二为装饰装修管理协议，足以证实其收房后即刻筹备装修、实际支配房屋用于自住的事实；其三为前期物业管理服务协议，证明其已与小区物业公司建立服务关系，正式接入小区物业服务体系，从侧面印证其实际占有、使用房屋的真实意思与行为。

除此之外，李某刚还提交了202室对应的水费单、电费单、物业费收据等票据材料，试图以房屋产生实际生活、物业费用，佐证查封前已真实入住、合法占有房屋。同时，其反复强调自身家庭居住刚需：全家六口人共同居住、购房时全家无其他房产、两套房屋连通使用的客观事实，主张基于居住权益，应当优先保护其物权期待权，对抗开发商的债务执行，进而请求法院支持其排除202室强制执行的再审诉求。

法院观点剖析

证据合规性问题

最高法经严格证据审查，最终认定李某刚提交的系列占有、缴费证据，不符合法定证据标准，无法达到合法有效的证明效力。在民事诉讼与执行异议司法实践中，费用缴纳的银行转账记录、官方缴费凭证原件，是认定费用真实发生、行为真实存续的核心关键证据。银行转账记录具备客观、不可篡改的特性，可精准对应缴费时间、缴费主体、缴费金额，形成完整的时间与行为佐证，能够直接证明相关费用是否在查封前持续、真实缴纳。

而收费机构出具的缴费凭证原件，是缴费行为完成的最终闭环凭证，其纸质原件的印章、版式、内容具备司法可核验性，法律效力远高于单方留存的单据、复印件。反观本案，李某刚仅提交了水费、电费、物业费的单据、收据，却未提供对应的银行转账记录，也未提交缴费凭证原件。这些孤立的单据无法形成完整证据链，无法排除事后补开、虚假开具等合理怀疑，不足以证明其在人民法院查封案涉房屋前，已持续、真实、合法占有202室房产。最高法明确，单一的物业、水电单据，不能单独作为合法占有的有效依据。

排除强制执行条件分析

在排除强制执行的法定要件认定上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，商品房消费者想要排除普通金钱债权的强制执行，必须同时满足四大法定要件：查封前签订合法有效的书面买卖合同、查封前已合法占有不动产、已足额支付购房款（或按要求交付剩余价款）、非因买受人自身原因未办理过户登记。四大要件缺一不可，属于法定硬性标准，无自由裁量变通空间。

针对李某刚“家庭人口多、居住刚需强烈”的核心抗辩理由，最高法明确不予支持。法院的核心裁判逻辑为：情理上的居住刚需，不能等同于法律上的排除执行权利。家庭人口多、无其他住房、自住需求迫切，仅属于情理层面的考量因素，并非司法解释规定的排除强制执行的法定事由。在案外人执行异议之诉中，权利优先性的判定，严格依据法定要件是否全部满足，而非当事人的居住困境。本案中，因李某刚未能举证证明查封前已合法占有房屋，核心要件缺失，即便其存在真实居住刚需，也无法突破法律规定，对抗申请执行人的合法债权。据此，最高法最终认定，李某刚的再审申请事由不成立，本案不应当再审，依法驳回其再审申请。