出租人违约解除合同，承租人的损失如何认定？

  发布时间：2026/8/9 18:49:21 点击数：

导读:出租人违约解除合同，承租人的损失如何认定？（最高法裁判观点：(2021)最高法民申1914号）裁判要旨在经营性租赁合同中，承租人的损失主要表现为，寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失本院认为，本案主要

出租人违约解除合同，承租人的损失如何认定？

（最高法裁判观点：(2021)最高法民申1914号）

裁判要旨

在经营性租赁合同中，承租人的损失主要表现为，寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失

本院认为，本案主要争议焦点为如何确定亨得利和宜美多的损失。亨得利、宜美多与大商公司签订的租赁合同合法有效，大商公司单方解除合同的行为构成违约，应当赔偿亨得利和宜美多所受的损失。在经营性租赁合同中，承租人的损失主要表现为，寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失。鉴于亨得利、宜美多并未对该项损失进行举证，原审判决酌定该期间为两年，并参照案涉鉴定报告确定的可得利益标准，酌定亨得利和宜美多的损失为200万元并无不当。有关鉴定意见认定亨得利和宜美多在2013年3月1日至2019年7月30日期间的可得利益为749万元，但依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，非违约方负有减损义务。具体到本案，亨得利和宜美多应当积极寻找替代性租赁场所，不能坐等违约损失进一步扩大。据此，从合同解除之日起至约定的期限届满的7年期间内，亨得利和宜美多所受的损失不应全部得到赔偿。就此而言，原审判决未简单地依据鉴定意见认定可得利益损失是正确的。亨得利和宜美多主张，大商公司应当赔偿其库存货物残值，但其并未举证证明在撤场过程中存在货物毁损灭失的情形，且即便有该项损失，与租赁合同解除之间也不存在因果关系，原审判决未支持该项诉讼请求并无不当。

评析

一、案件核心裁判逻辑梳理

本案基础法律关系清晰，亨得利、宜美多与大商公司签订的经营性租赁合同合法有效，大商公司单方解除合同构成根本违约，依法应当承担违约赔偿责任，各方对此核心事实无实质争议。案件争议核心集中于违约损失的范围界定与金额核定，最高法再审裁判逻辑可分为三层递进结构：

第一，明确经营性租赁承租人的损失核心范畴。最高法精准界定商事租赁区别于普通民事租赁的损失特征，经营性租赁合同的承租人核心损失并非简单的租金损失，而是因出租人单方解约，导致承租人无法正常经营、需另行寻找替代场地期间产生的经营中断损失，确立了“经营利益损失为核心”的商事租赁损失认定基准。

第二，规范可得利益损失的裁量规则。案涉鉴定报告虽认定2013年至2019年长达7年的可得利益为749万元，但最高法并未机械采信鉴定结论。结合《原合同法》第一百一十九条（现《民法典》第五百九十一条）的减损规则，明确守约方负有法定减损义务，不得放任损失无限扩大。承租人在合同解除后，应当积极寻找替代性租赁场地阻断经营损失持续产生，7年全额可得利益损失属于守约方未履行减损义务导致的扩大损失，不应全额支持。原审结合商事租赁场地置换的合理周期，酌定两年过渡期损失、核定200万元赔偿金额，符合公平原则与商事交易常理，再审予以维持。

第三，严格恪守违约损失的因果关系要件。针对承租人主张的库存货物残值损失，最高法明确违约赔偿的核心前提是违约行为与损失之间存在直接因果关系。承租人未能举证证明撤场过程中存在货物毁损灭失的事实，且即便存在货物残值损失，该损失亦非出租人单方解约行为直接导致，与案涉违约行为无直接因果关系，故该诉求依法不予支持。

二、案件核心法律规则提炼

（一）商事经营性租赁的损失专属认定规则

普通房屋租赁损失多聚焦租金、装修残值等固定损失，而经营性商铺、门店租赁以经营盈利为合同核心目的。最高法通过本案确立专属裁判规则：经营性租赁合同单方解约的核心损失，为承租人寻找替代场地期间的经营中断损失、预期可得利益损失，优先保护商事主体的经营性收益权益，贴合商事租赁的交易本质，突破了传统民事租赁的损失认定框架。

（二）可得利益损失的限制性赔偿规则

本案明确了商事纠纷中可得利益损失的司法裁判底线：鉴定机构出具的可得利益评估报告仅为参考依据，而非唯一裁判依据。可得利益赔偿并非全额赔付，必须受到两大法定限制：一是可预见性规则，损失不得超出违约方签约时的预见范围；二是减损规则，守约方未采取合理措施防止损失扩大的，扩大部分损失自行承担。

本案中7年全额可得利益未被支持，核心原因在于租赁场地置换属于商事主体可预见、可操作的减损行为，两年过渡期足以完成场地搬迁、装修、复工，超出该期限的损失属于放任扩大的损失，司法不予保护，明确了减损义务在商事租赁违约纠纷中的具体适用标准。

（三）违约损失的因果关系与举证责任规则

判决重申违约损害赔偿的核心构成要件：损失真实存在、违约行为与损失具有直接因果关系、损失金额可合理核定。同时明确举证责任分配：守约方主张的各项违约损失，均需举证证明损失事实、因果关系及损失金额，举证不能则承担败诉后果。库存货物残值损失未获支持，正是因承租人未完成举证义务，且无法建立违约行为与货物损失的因果关联，清晰划定了违约赔偿的边界。

三、司法裁判价值与导向评析

（一）摒弃机械裁判，坚守商事公平原则

司法实践中，部分案件存在“唯鉴定论”的裁判误区，直接以鉴定报告金额作为赔偿依据，忽视案件实际情况与法律规则。本案最高法主动纠正该裁判偏差，综合考量商事交易的灵活性、守约方的法定义务，对高额可得利益进行合理调减，避免守约方因违约获利、违约方承担过重赔偿责任，精准贯彻《民法典》违约赔偿“填平损失”的核心原则，体现了商事审判兼顾双方权益、恪守公平合理的裁判理念。

（二）强化商事主体的审慎履约与止损意识

本案判决具有鲜明的商事行为指引价值，明确商事合同守约方并非被动受偿，在对方违约后负有积极减损的法定强制性义务。经营性主体在遭遇租赁解约等违约情形时，不得消极等待、任由损失持续扩大，必须采取寻找替代场地、及时止损等合理措施，否则将自行承担扩大部分损失。该规则能够倒逼商事主体规范经营行为、积极履行止损义务，维护商事交易秩序的稳定。

（三）严格界定违约赔偿范围，防止权利滥用

判决通过否定无因果关系的库存残值损失，清晰划定违约赔偿的范围边界：违约赔偿仅针对违约行为直接造成的、可预见的、不可避免的损失，对于间接损失、偶然损失、无证据支撑的损失，一律不予保护。有效遏制了商事纠纷中守约方过度主张损失、滥用索赔权利的行为，统一了商事租赁违约赔偿的裁判尺度。