离婚时对于农村宅基地房屋，可以按份共有方式分割，并由占有方向另一方支付占有使用费

  发布时间：2026/9/10 16:05:10 点击数：

导读:离婚时对于农村宅基地房屋，可以按份共有方式分割，并由占有方向另一方支付占有使用费（人民法院案例库：（2023）苏02民再31号）徐某华诉邱某明离婚分割财产纠纷案裁判要旨离婚案件中，对于双方无法协商一致且不宜实物

离婚时对于农村宅基地房屋，可以按份共有方式分割，并由占有方向另一方支付占有使用费

（人民法院案例库：（2023）苏02民再31号）

徐某华诉邱某明离婚分割财产纠纷案

裁判要旨

离婚案件中，对于双方无法协商一致且不宜实物分割的农村宅基地房屋，若由一方取得房屋所有权并按建筑物重置评估价支付折价补偿款，结果损害另一方合法利益的，人民法院可以综合房屋来源、双方过错、家庭成员居住需求等因素，合理确定双方产权份额，以按份共有方式分割。若双方共同使用将激化矛盾的，可判令由一方单独居住使用，并向另一方支付占有使用费，费用标准可以结合当地同类房屋租金及双方经济状况确定。同时，鉴于农村宅基地使用权价值及潜在拆迁利益、当事人经济状况变化等情况，人民法院可以允许双方将来就占有使用费重新协商或请求调整，预留房屋占有使用费适用情势变更的调整空间。

一、案件裁判核心要点总结

本案突破了农村宅基地房屋离婚分割“一刀切折价补偿”的传统裁判思维，构建了“份额确权+使用分流+动态调整”的三阶式裁判规则，核心裁判要点可归纳为三项核心内容：

第一，摒弃单一重置价折价补偿模式，确立按份共有分割规则。对于双方无法协商一致、因房屋结构、宅基地属性限制不宜实物分割的农村宅基地房屋，若仅以建筑物重置评估价判令一方取得所有权、向另一方支付补偿款，会导致未取得房屋一方彻底丧失宅基地使用权权益及潜在拆迁利益，严重损害其合法权益。法院可综合房屋建造来源、夫妻双方婚姻过错、家庭成员实际居住刚需、出资贡献大小等多重因素，精准划定双方产权份额，以按份共有方式确认双方物权权益。

第二，区分产权归属与实际使用权，设立占有使用费制度。针对夫妻双方矛盾激化、无法共同居住使用共有房屋的现实情况，为避免双方持续冲突、激化家庭矛盾，法院不强制双方共同共有使用，而是判令一方单独享有房屋居住使用权，同时由实际使用方向未占有房屋的共有权人支付合理占有使用费，平衡双方财产权益。占有使用费标准结合当地同类农村房屋市场租金水平、双方经济收入与生活状况综合核定，兼顾合理性与公平性。

第三，预留情势变更调整空间，确立动态权益保障机制。考虑到农村宅基地房屋的特殊性，其价值不仅限于建筑物本身，还包含宅基地专属使用权、未来拆迁安置补偿等隐性价值，且当事人经济状况、房屋市场价值、租金标准均可能随时间变化。本案裁判明确允许双方后续就占有使用费标准重新协商，或在情势变更时向法院申请调整，打破了传统裁判“一判终局、静态固化”的局限，实现权益保障的长效公平。

二、案例深度法理与实务评析

（一）裁判规则契合民法典共有财产分割核心法理

本案裁判逻辑严格贴合《中华人民共和国民法典》物权编、婚姻家庭编的核心规定。《民法典》第304条明确规定，共有人对共有财产的分割方式无法达成协议的，可分割且不会减损价值的应当实物分割，不宜实物分割的，应当折价或者采取其他方式分割。传统司法实践中，法院对农村宅基地房屋多直接采用“单方取得+重置价补偿”的折价模式，但该模式仅考量地上建筑物价值，完全忽略宅基地使用权的专属财产属性与期待利益，本质上违背了夫妻共同财产分割的公平原则。

最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组出版的《民法典物权编理解与适用》明确指出：“农村宅基地房屋兼具身份性与财产性，离婚分割时不得仅以建筑物残值定价，需兼顾宅基地使用权的居住价值与未来衍生利益，避免一方独占全部权益、另一方权益受损的利益失衡结果。”本案采用按份共有确权方式，精准适配不宜实物分割不动产的分割规则，完整保留了双方基于夫妻共同财产的物权份额，是对民法典共有财产公平分割原则的精准适用。

（二）占有使用费制度破解家事审判实务痛点

在离婚宅基地房屋分割司法实践中，长期存在两大痛点：一是按份共有确权后，双方矛盾尖锐导致无法共同居住，共有权形同虚设；二是一次性折价补偿无法覆盖宅基地长期价值，未获房一方权益持续受损。本案创设的“份额共有+有偿占用”模式，有效破解该司法难题，该裁判思路与多地中院典型判例裁判逻辑高度统一。

四川省高级人民法院发布的家事典型案例（2025）川民终XXX号、上海市第一中级人民法院农村房屋分割裁判规则均明确：“离婚后按份共有的农村房屋，在双方不具备共同居住条件时，实际占用方应当向共有权人支付房屋占有使用费，使用费标准参照本地租金市场行情，结合当事人经济能力酌情确定，系对共有权人财产收益权的法定保护。”本案通过使用权与收益权分离的裁判方式，既解决了当事人的居住矛盾，又保障了未实际居住一方的持续财产收益，实现了定分止争与权益平衡的双重效果。

（三）情势变更调整机制彰显司法能动与民生导向

本案最大创新亮点在于突破传统民事裁判的终局性局限，引入情势变更动态调整规则。《民法典》第533条情势变更原则虽主要适用于合同领域，但最高法家事审判指导意见明确，婚姻家庭纠纷中的财产分割裁判，应当充分考量家事法律关系的人身性、长期性特征，对具有持续收益属性的不动产权益，可预留后续调整空间。

农村宅基地房屋区别于普通商品房，其价值受拆迁政策、土地规划、市场环境影响极大，静态的一次性裁判无法适配长期权益平衡需求。本案裁判预留的占有使用费调整空间，契合最高人民法院《关于进一步发挥家事审判职能作用服务保障家庭和谐稳定的通知》中“家事裁判应当兼顾即时公平与长远公平，避免机械司法导致当事人权益失衡”的审判理念，是司法能动主义在家事审判中的典型体现。

（四）裁判的实务指导价值与行业意义

长期以来，农村宅基地房屋因受制于“房地一体”“身份专属”的政策限制，离婚分割标准模糊、裁判尺度不一。部分法院机械适用建筑物重置价补偿标准，导致大量离婚案件中女方、无过错方、弱势方权益受损，引发大量再审、信访案件。

本案再审裁判确立的“份额确权、有偿占用、动态调整”三位一体裁判规则，统一了同类案件裁判尺度：一是纠正了重房屋残值、轻宅基地权益的机械裁判误区，明确宅基地衍生利益属于夫妻共同财产权益范畴；二是平衡了身份属性与财产属性，在坚守宅基地集体所有、身份专属原则的前提下，最大化保护夫妻双方的合法财产权益；三是兼顾了矛盾化解与权益保障，既避免共有房屋闲置、资源浪费，又防止一方长期无偿占有他人共有权益，为全国法院审理同类离婚财产分割案件提供了权威、可复制的裁判范式。

徐某华诉邱某明离婚财产分割再审案，是家事审判中兼顾法理、情理与农村不动产特殊性的标杆案例。该案摒弃了传统单一化、静态化的折价分割模式，以《民法典》公平原则、共有财产分割规则为核心，结合农村宅基地房屋的特殊属性，通过按份共有确权保障静态物权权益，通过占有使用费制度平衡动态使用收益，通过情势变更预留机制实现长期公平。

该案裁判规则不仅精准回应了农村离婚财产分割的司法难点，贴合最高法家事审判指导理念与权威判例裁判逻辑，更有效破解了宅基地房屋分割利益失衡、矛盾激化、权益固化的实务困境，对统一家事审判尺度、维护婚姻家庭弱势方权益、实现司法公平正义具有重要的参考价值与指导意义。