李诗怀律师代理案件入选《北京晚报》“名律铁案”

  发布时间:2016-11-16 14:33:27 点击数:
导读:(来源:北京晚报2016年11月08日23版,记者:张宇,地址:http://bjwb.bjd.com.cn/html/2016-11/08/node_135.htm,原文《燕郊房价飞涨卖方反悔毁约,丈夫签约时妻子在场法院判决合同有效》)和今年的北京楼市一样,在

(来源:北京晚报2016年11月08日23版,记者:张宇,地址:http://bjwb.bjd.com.cn/html/2016-11/08/node_135.htm,原文《燕郊房价飞涨  卖方反悔毁约,丈夫签约时妻子在场 法院判决合同有效》)

    和今年的北京楼市一样,在网络中搜索关键词“环京房价”,与之匹配的多是“跳涨”、“疯涨”、“暴涨”等字眼。买卖双方在面对飙升的房价和随之带来的巨大利益时,心里头难免起伏。和强势的房主不同,作为买方,最担心的是房主毫无理由的反悔毁约。在燕郊买房的李女士就遇到了这一最坏的情形,今年7月份,房主以房屋属于自己个人婚前财产,丈夫代自己签合同的行为无效为由,拒绝配合李女士办理过户手续。

    无奈之下,李女士将房主王女士告上法庭,要求她继续履行合同。作为李女士的诉讼代理人,北京市国汉律师事务所律师李诗怀调查时发现,被告的说法有着明显的漏洞。

    回放
    环京楼市房价跳涨
    投资客燕郊买房

    今年二三月份,北京楼市经历了第一次价格急涨期,因为高房价的溢出效应,以燕郊为首的环京区域也出现了一波“跳涨”行情。环京房价的“牛市”不但吸引了刚需,也吸引了投资客,李女士便是其中之一。

    在北京工作的李女士今年33岁,经常关注环京楼市的她,经过一番考察后,选中了燕郊某小区一套面积58平方米的房子。这套房子是王女士与丈夫张先生婚姻关系存续期间,于2013年11月按揭购买,总价90万元。

    2015年5月,王女士与丈夫协议离婚,2015年7月,二人又复婚。此后,二人共同到燕郊某房屋中介公司将该房屋登记出售。但因为开发商的原因,房子的房产证还需一段时间才能办下来。

    今年2月27日,在该中介公司,王女士在场的情况下,由其丈夫张先生与李女士的代理人赵某签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》等系列合同。合同签订后,李女士向王女士夫妻支付了定金5万元。

    上述《合同》约定:房屋总价106万,首付款22万元(含定金)于被告取得房屋产权证7个工作日内支付给被告,被告在取得产权证后5日内通知原告和经纪公司,配合办理房屋产权过户登记手续。

    之后,李女士便等候王女士取得产权证,但李女士没想到,北京房价在今年7月份时,再次疯涨,燕郊房价也应声而动。

    房价再次上涨
    房主意欲毁约

    7月份开始,李女士购买房屋所在的小区房价开始上涨,突破两万元,直奔三万元。而此时,距离李女士签订合同的日子已有5个多月,李女士开始不安,她不断询问房主房本是否办下来了。

    和当初签订合同时融洽的气氛不同,李女士在电话中明显感觉到房主王女士态度的冷淡,更糟糕的是,王女士开始以各种理由搪塞李女士的过户要求。再后来,王女士便不再接李女士的电话。

    7月5日,王女士及其丈夫张先生分别向中介公司及该公司的业务员发函,声称诉争房屋系王女士的个人婚前财产,其丈夫张先生没有出售该房屋的权利,并请通知买方解除合同。

    李女士知道这一情况后,7月8日两次提前向房主支付首付款,但房主均予以退回,并明确表示不再履行合同,只退还给李女士5万元定金。

    李女士决定通过诉讼手段维护自己的合法权益,北京市国汉律师事务所的律师李诗怀接受李女士委托,成为其诉讼代理人。在起诉书中,李女士请求法院确认双方2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》等系列合同合法有效,并判令被告继续履行合同。

    涉案房屋是夫妻共同财产还是被告王女士个人的婚前财产,以及王女士的丈夫张先生签合同的行为是否合法有效,成为本案的两个争议焦点。

    焦点1
    涉案房屋是否是被告的个人财产

    王女士称,2015年5月27日离婚时,她与丈夫张先生约定诉争房屋归被告单独所有,该房产属于她个人财产;自她与其丈夫张先生离婚开始直至现在,诉争房屋一直由她一人偿还银行贷款。

    被告王女士还称,2015年7月8日,二人复婚后,诉争房屋属于被告的个人婚前财产。因此,被告丈夫张先生无权签订卖房合同,所签订的房屋买卖合同无效。

    李诗怀律师调查后发现,诉争房屋并非被告的个人财产。

    李诗怀律师说,2015年5月27日被告与其丈夫张先生离婚时,离婚协议中并未涉及诉争房屋的处理问题,只是有一句“双方各自名下的其他财产离婚后归各自所有”,但当时房子的房产证并未办理。

    “假设这句话的意思是将诉争房屋在离婚协议中约定为归被告所有,然而,二人2015年7月8日复婚后继续对该房屋偿还着银行贷款,因二人复婚后并没有签订婚内财产约定,因此,根据婚姻法的规定,复婚后所偿还的银行贷款对应的房屋价值,即应作为二人的夫妻共同财产。”李诗怀律师说。

    焦点2
    被告丈夫签合同行为是否合法有效

    对于这一争议焦点,李诗怀律师找到房屋中介公司出具证明证实,在双方签订合同时,被告夫妇二人共同在场,由被告的丈夫张先生在合同上签字,王女士在场全程参与、观看了其丈夫签订合同的整个过程,对其丈夫在合同上签字的行为,未提出任何异议。

    “法律并未规定授权必须是书面的,口头授权也是授权;另外,也可以从本人的默示来确认授权的存在。”李诗怀律师称,《民法通则》第六十六条规定:“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。”

    “也就是说,即便这套房屋是被告的个人财产,在她在场并未反对的情况下,合同是有效的。” 李诗怀律师说。

    如何证明被告当时在场且未提反对意见呢?李诗怀律师将原被告双方的来往短信记录做了公证,这几条短信的内容如下:

    原告签合同的代理人赵某:“签协议现场你夫妻俩都在,你可以调监控啊。”

    被告的丈夫张先生:“她当时没说同意啊。”

    李诗怀律师认为,被告丈夫称被告“当时没说同意”,一方面,这个“当时”,就是签订合同的“当时”,也足以证明被告在签订合同时确实在场;另一方面,这里的“没说同意”,不等于“不同意”;“没说同意”,另一个意思就是“没有否认”,即视为同意。

    判决
    在场并未提异议 须继续履行合同

    三河市人民法院经审理认为,公民可以通过代理人实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。被告的丈夫张先生代理被告签订售房合同,被告在场并未提出异议,可以认定该合同系被告真实意思的表示,合同真实合法有效,双方均应恪守履行。

    故此,判决认定原、被告之间2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》等系列合同合法有效。至于要求被告继续履行合同的问题,在诉争房屋取得产权证后,原告可以随时再行主张。双方未上诉,判决已生效。

    建议
    购买夫妻共有房产
    要有配偶同意声明

    购买属于夫妻共同财产的房子时,李律师建议,买房人首先应当明确要求名义产权人,即房产证写明的所有权人与自己签订合同。

    李律师举例说,如果房屋登记在妻子名下,签合同的应该是女方,然后男方出具一份《配偶同意出售声明》。“这很重要,避免日后的纠纷。”

    如果是非名义产权人的一方签订合同,同样的道理,夫妻中的另一方必须出具委托书。特别是像本案,房产证上的名字未确定的情况下,更需要未签合同的一方出具委托书。

    “如果没有委托书,就得需要证明签订合同时,卖方夫妻二人都在场。至于是否表示了反对,则由卖方负举证责任。”李诗怀律师说。
    (文中当事人为化名)

本期主讲——
    李诗怀律师
    曾在党委机关、人大常委会机关、法院工作多年,后辞去公职,专职从事律师工作,现为北京市国汉律师事务所律师、合伙人,主要专业领域为婚姻家庭、合同纠纷、劳动争议、人身损害、刑事辩护等,2014年1月,被北京市律师协会评为北京市“十佳婚姻家庭法专业律师”。

 

 

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