夫妻共同出资购买的房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理？

  发布时间：2025/11/2 11:39:40 点击数：

导读:夫妻共同出资购买的房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理？（最高法民一庭：《民事审判实务问答》）问：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理?审

夫妻共同出资购买的房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理？

（最高法民一庭：《民事审判实务问答》）

问：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理?审判实践中存在两种不同的观点：一种观点认为，根据《民法典》物权编第二百一十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果夫妻将购买的房屋登记在未成年子女名下，那就意味着将购买的房屋赠与未成年人，离婚时应作为未成年人的财产处理，夫妻双方无权予以分割；另一种观点认为，不能仅仅按照产权登记的情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应审查夫妻双方的真实意思表示。请问哪种观点比较适当?

答：我们倾向于第二种观点。双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未成年，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因为，不动产物权登记产生的是将登记记载的权利人推定为真正权利人的效力，分为对外效力和对内效力。对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护；对内效力是指在权利人与利害关系人之间，应根据当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。

实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着夫妻的真实意思是使未成年子女成为该房屋产权的权利人，因此，该房屋的真实产权人未必是未成年子女。人民法院应注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示，如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

物权登记的 “双面性”

要解开这个谜团，我们需要深入了解不动产物权登记的效力。不动产物权登记就像一枚硬币，具有两面性，即对外效力和对内效力 ，它们在房产归属的认定中扮演着截然不同却又至关重要的角色。

01对外效力：公信的基石

对外效力，是物权公示公信原则的核心体现。它就像是给不动产物权披上了一层 “合法外衣”，经过登记后，外界基于对这层 “外衣” 的信赖，与登记权利人进行的不动产交易行为，会受到法律的严格保护。这是为了维护市场交易的安全与稳定，让人们在进行不动产交易时，能够放心地依据登记信息来判断产权归属。

举个例子，小张在市场上看中了一套登记在小王名下的房子，小张并不知道小王与妻子正在闹离婚，且该房子是夫妻共同财产。小张基于对产权登记的信赖，与小王签订了购房合同并支付了合理价款，随后办理了过户手续。在这种情况下，即使小王的妻子后来提出异议，小张的购房行为依然有效，他依法取得了房屋的所有权。这就是物权登记对外效力的体现，它保护了善意第三人小张的合法权益，确保了交易的顺利进行。

02对内效力：探寻真实意思

而对内效力，则更注重在权利人与利害关系人之间，依据当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。因为在现实生活中，登记的权利人并不一定就是真正的产权人，可能存在各种复杂的情况。 法院在认定真实意思时，会综合考量诸多因素。比如购房时间，若购买时间与夫妻关系的特殊时期相关，可能影响对真实意思的判断；出资情况，是夫妻共同出资还是一方出资，出资比例如何；家庭协商情况，是否有证据表明夫妻双方就房屋的归属进行过讨论并达成某种共识。此外，房屋的使用情况，是一直由夫妻居住还是子女居住，用途是什么，也能为判断提供线索。

还是以上面的小李和小王为例，如果小李和小王在购买房屋时，只是为了规避某些政策，或者单纯觉得登记在孩子名下方便，并没有真正将房屋赠与孩子的意思，那么即使房屋登记在孩子名下，法院在离婚财产分割时，也可能将其认定为夫妻共同财产。

离婚时的房产认定争议

在离婚案件中，当房产登记在未成年子女名下时，关于该房产的认定主要存在两种针锋相对的观点，这两种观点背后是对法律条文不同角度的解读和对现实生活复杂情况的不同考量。

01赠与论：登记即赠与？

有一种观点认为，根据《中华人民共和国民法典》物权编第二百一十七条 “不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明” 以及第六百五十七条 “赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同” 和第六百五十九条 “赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续” 的规定，如果夫妻将购买的房屋登记在未成年子女名下，那就意味着将购买的房屋赠与未成年人，离婚时应作为未成年人的财产处理，夫妻双方无权予以分割 。这种观点强调了物权登记的公示效力和赠与行为的完成。从法律形式上看，既然房产已经登记在子女名下，就完成了赠与财产的交付和登记手续，符合赠与合同的生效要件，房屋的所有权应归属于未成年子女 。在一些简单的案例中，夫妻双方明确表示将房屋赠与子女，并且没有其他相反的证据，法院也会依据这些法律条文认定房屋归子女所有。

02审查论：穿透登记看本质

然而，目前主流的观点则倾向于认为，不能仅仅按照产权登记的情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应深入审查夫妻双方的真实意思表示 。这种观点充分考虑到现实生活中夫妻将房屋登记在未成年子女名下可能存在多种原因，并不一定是出于赠与的真实意愿。

在司法实践中，有这样一个案例：张某和李某夫妻二人用共同财产购买了一套房屋，登记在未成年儿子名下。离婚时，张某主张房屋是赠与儿子的，李某则称当时只是为了规避债务才登记在儿子名下，并非真的赠与。法院在审理过程中，综合考虑了多方面因素。夫妻购买房屋时，儿子年仅 5 岁，不具备独立生活和经济能力，且房屋购买后一直由夫妻居住使用，儿子并未实际占有和使用该房屋。夫妻双方在购买房屋前后，没有任何明确表示赠与儿子的书面协议或口头声明。最终，法院认定夫妻的真实意思并非将房屋赠与儿子，该房屋应作为夫妻共同财产进行分割。

还有一个案例，王某和赵某婚后购买房屋登记在女儿名下，离婚时王某称是赠与女儿，赵某则称是为了女儿上学方便才登记在其名下。法院审查发现，购买房屋的资金来源主要是赵某的个人积蓄，且夫妻双方在购买房屋时，女儿还在上幼儿园，距离入学还有数年时间，从常理推断，为女儿上学方便而提前多年将房屋登记在其名下的说法难以成立。同时，夫妻双方在日常生活中也没有表现出将房屋赠与女儿的行为和意思表示。最终，法院判定该房屋不属于女儿的个人财产，而是夫妻共同财产。