违法建筑所涉房地产项目利益本质上属于非法利益，不宜列为民事诉讼标的

  发布时间：2025/11/19 14:19:45 点击数：

导读:违法建筑所涉房地产项目利益本质上属于非法利益，不宜列为民事诉讼标的（人民法院案例库：（2014）民抗字第14－1号）参考案例南京某公司诉北京某公司、沈某某等合作开发房地产合同纠纷案裁判要旨房地产项目利益是一个

违法建筑所涉房地产项目利益本质上属于非法利益，不宜列为民事诉讼标的

（人民法院案例库：（2014）民抗字第14－1号）

参考案例南京某公司诉北京某公司、沈某某等合作开发房地产合同纠纷案

裁判要旨

房地产项目利益是一个集合概念，一般包括房屋所涉物权、对应的土地使用权、项目利润等权益。未经依法批准、未取得建设工程规划许可证，或者擅自变更工程规划而建造的建筑，属于违法建筑。违法建筑所涉房地产项目利益本质上属于非法利益，非法利益不受法律保护，不宜列为民事诉讼标的，相关利益方也不享有合法诉权。对违法建筑所涉房地产项目利益纠纷，应以行政权处置为先，司法权处置为后，以防通过司法程序将非法利益“洗白”。

法院观点：行政先于司法的原则

从行政权与司法权的关系来看，行政权在处置违法建筑问题上具有前置性。行政机关拥有专业的执法队伍和监管机制，能够依据相关法律法规，对违法建筑进行调查、认定和处理 。例如，城乡规划主管部门可以责令停止建设、限期拆除违法建筑，还可以对违法行为进行罚款等行政处罚。在这个案件中，涉案建筑属于违法建筑，其建设行为违反了城乡规划等相关法律法规，行政机关首先应当介入，对违法建筑进行处置，以维护城乡规划的严肃性和公共利益。

而司法权在此时需要保持谨慎的态度，避免通过裁判程序将非法利益 “洗白”。如果法院直接受理并对违法建筑所涉房地产项目利益进行分配，就可能会出现一种不合理的情况：违法建设行为虽然没有得到法律的正面评价，但通过司法程序，违法建筑产生的利益却被合法化，这显然违背了法律的基本原则和立法目的 。以本案为例，如果法院支持了南京某公司、沈某某和北京某公司的诉求，对违法建筑所涉的土地、房产收益等进行分配，那么就相当于在一定程度上认可了他们违法建设的行为，使得违法利益得到了法律的保护，这无疑会对社会的法治秩序造成严重的冲击 。所以，只有在行政机关对违法建筑作出处理之后，司法权才能够根据行政处理的结果，在法律规定的范围内，对相关纠纷进行审理和裁判，以确保司法裁判的公正性和合法性，维护社会的公平正义。

法律剖析：非法利益不受保护

从法律的基本原则来看，“法无明文规定不可为，法无授权即禁止” ，这一原则在各个法律领域都有着重要的体现。在房地产开发领域，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提条件，这是法律明确规定的。《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证 。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，属于违法建设行为。

违法建筑所涉房地产项目利益被认定为非法利益，有着充分的法律依据。一方面，从物权的角度来看，物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益 。违法建筑由于其建设行为的违法性，无法获得合法的物权，基于违法建筑所产生的所谓 “利益”，自然也不能得到法律的保护。例如，在一些城市中，存在大量的违章搭建的房屋，这些房屋没有经过合法的审批手续，其所有者不能对这些房屋享有合法的所有权，也不能将其作为合法的财产进行交易、出租等获取利益 。另一方面，从合同效力的角度分析，根据《中华人民共和国民法典》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效 。在合作开发房地产合同中，如果所开发的项目未取得建设工程规划许可证，那么该合同就因违反了法律的强制性规定而无效。合同无效后，双方基于该合同所主张的利益分配等诉求，自然也无法得到法律的支持。

非法利益不能作为民事诉讼标的，这是由民事诉讼的目的和性质决定的。民事诉讼的目的是解决平等主体之间的民事权益纠纷，保护当事人的合法权益 。而非法利益本身就不具有合法性，将其作为民事诉讼标的，会导致民事诉讼的目的无法实现，也会损害法律的权威性和公正性。相关利益方不享有合法诉权，这是因为诉权是当事人基于民事纠纷的发生，请求法院行使审判权解决民事纠纷或保护民事权益的权利 。当所涉及的利益是非法利益时，当事人就不具备合法的民事权益基础，也就不享有相应的诉权。例如在本案中，南京某公司、沈某某和北京某公司所主张的土地、房产收益等利益，都是基于违法建筑所产生的，他们不享有合法诉权，其诉求无法得到法院的支持。