当事人签订不动产抵押合同后未办理抵押登记，抵押人承担的是违约责任还是担保责任

发布时间：2026/4/9 18:20:29 点击数：

导读:当事人签订不动产抵押合同后未办理抵押登记，抵押人承担的是违约责任还是担保责任来源：《全国法官培训统编教材-民商事审判实务》第二册P108-109页，人民法院出版社出版。当事人签订不动产抵押合同后未办理抵押登记，

来源：《全国法官培训统编教材-民商事审判实务》第二册P108-109页，人民法院出版社出版。

当事人签订不动产抵押合同后未办理抵押登记，抵押人承担的是违约责任还是担保责任在当事人仅签订了不动产抵押合同但未办理抵押登记的情形下，依据《民法典担保制度解释》第46条之规定，如果抵押合同并未就办理抵押登记约定专门违约责任的，此时要看抵押人对未办理登记有无过错来认定其责任：不可归责于抵押人自身的原因导致抵押财产灭失或者被征收等不能办理抵押登记，即抵押人无过错的，抵押人原则上不再承担责任，但抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等代位物的，仅在所获代位物范围内承担责任；抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致抵押财产不能办理抵押登记，即抵押人有过错的，抵押人应当在约定的担保范围内承担责任，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。就抵押人所承担的责任性质而言，如果抵押合同并未对不能办理抵押登记约定专门的违约责任的，司法实践中往往将此种责任解释为以担保财产价值为限的非典型保证。但如果抵押合同对不能办理抵押登记约定专门违约责任的，鉴于抵押人仅在抵押财产的价值范围内承担责任，并不一定与债务人承担相同的责任。

相关观点

来源：商事审判指导（2021年卷）

文章名：不动产抵押制度法律适用的新发展——以《民法典担保制度解释》为中心

作者：林文学

从民法典第四百零二条的规定看，不动产抵押采登记要件主义，抵押权自登记时设立。未办理抵押登记，抵押权未设立，债权人不享有抵押权。但根据民法典第二百一十五条确立的区分原则，未办理抵押登记不影响不动产抵押合同的效力。抵押权人根据抵押合同的约定，请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。

问题是，在抵押人不能继续办理不动产抵押登记的情况下，抵押权人能否请求抵押人承担违约责任？一种观点认为，抵押合同是一个相对独立的有名合同，抵押权人可以依据约定或法律规定请求抵押人承担违约责任；另一种观点则认为，担保人是在主债务人不能履行主债务时替主债务人承担责任，故不能针对担保责任约定专门的违约责任，否则就会使担保人承担的责任超出主债务人的责任范围，有违担保的从属性。我们原则同意第一种观点，但根据《民法典担保制度解释》（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》，下同）第三条关于担保责任从属性的规定，抵押人承担的违约赔偿责任不得超过债务人应当承担责任的范围。

对于不动产抵押合同，在因不能办理抵押登记导致抵押权不能设立的情况下，应视是否可归责于抵押人自身的原因、是否有代位物等因素确定抵押人的赔偿责任，《民法典担保制度解释》第四十六条第二款、第三款区别情形，对此作出了规定：一是因不可归责于抵押人自身的原因不能办理抵押登记时抵押人的责任。抵押财产因自然灾害等原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，抵押人没有过错，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持。如果抵押人因抵押财产毁损、灭失或者被征收已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，参照民法典第三百九十条的规定，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院应予支持。二是因可归责于抵押人自身的原因不能办理抵押登记时抵押人的责任。抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。如何理解不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围？假设抵押合同约定的担保债权为1000万元，抵押财产价值为800万元，那么抵押人在800万元范围内承担责任。假设抵押合同约定的担保债权为1000万元，抵押财产价值为2000万元，那么抵押人在1000万元范围内承担责任。

抵押合同是主合同的从合同，相比于主债务人，抵押人是从债务人，这就涉及在与主债务人的关系问题上，抵押人承担的究竟是补充责任还是连带责任这一问题。民法典第一百七十八条第三款明确规定，连带责任由法律规定或者当事人约定。法律对未办理不动产抵押登记时抵押人的责任形态未作规定，如当事人未约定承担连带责任，认定抵押人承担连带责任就缺乏法律依据。因此，在抵押合同未明确约定抵押人承担连带责任的情形下，抵押人仅在债务人不能清偿时承担补充责任。此种补充责任以抵押财产价值为限。如果抵押合同约定的担保范围少于抵押财产价值的，以约定的担保范围为限，不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任范围。