人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人

  发布时间：2026/4/30 19:25:15 点击数：

导读:人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人（最高人民法院执行局2025年第17次法官会议纪要/本文摘编自《执行工作指导》总第94辑）纪要整理：陈海霞，最高人民法院执行局复议监督室副主任，二级

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人

（最高人民法院执行局2025年第17次法官会议纪要/本文摘编自《执行工作指导》总第94辑）

纪要整理：陈海霞，最高人民法院执行局复议监督室副主任，二级高级法官助理

【基本案情】

在A中心与K公司合同纠纷一案中，A中心于2013年10月24日就K公司名下案涉房产设立了最高额抵押登记。甲法院在执行该案过程中，对案涉房产进行拍卖、变卖，A中心以最高价竞得。甲法院遂裁定将案涉房产及相应土地使用权过户至A中心名下。

N公司以其系在先查封、A中心抵押权无效等为由，向甲法院提出书面异议，请求撤销该次变卖，并将案涉房产及相应土地使用权过户至N公司名下。

甲法院查明，在N公司与K公司民间借贷纠纷一案执行过程中，该院于2013年1月21日向某区房管局送达协助执行通知书，轮候查封案涉房产，当日某区房管局签署送达回证，但未在房屋登记簿上记载。后甲法院转为首封、2015年续封案涉房产，某区房管局均未在房屋登记簿上记载。

异议、复议法院均认为，法院的查封未经登记公示的，不具备对抗已登记查封或善意第三人的效力，遂裁定驳回了N公司的异议、复议请求。N公司向最高人民法院申请监督。

【法律问题】

未办理登记的不动产查封，能否对抗之后善意第三人的抵押权？

【法官会议意见】

最高人民法院执行局法官会议一致意见认为，不动产查封的公示原则上应当通过办理查封登记的方式进行，只有在不动产本身并未登记产权的情况下，才能通过张贴封条、公告等方式进行公示。执行法院依法作出查封裁定并送达协助执行通知书后，因行政机关的工作疏忽没有办理登记并公示的，该查封不具有对抗善意第三人的效力。本案中，没有证据证明A中心在办理抵押登记时知道案涉房产已经被法院查封，可以认定为善意第三人，甲法院认定A中心优先于N公司受偿，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条第3款的规定。

同时，要将执行法院未执行到位的责任与行政机关的过错责任区分开来。关于行政机关的责任问题，登记机关未按法院协助执行通知书的要求办理，造成申请执行人损失的，申请执行人除了可就登记机关的过错申请其承担行政赔偿责任，执行法院亦可对其不履行协助义务问题进行处罚。

相关观点

来源：陶凯元、杨万明、王淑梅主编：《中华人民共和国民事诉讼法理解与适用（上）》，人民法院出版社

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。该规定有两层意思：第一，被执行人对查封的财产进行转让，设定抵押、质押等处分的，申请执行人仍可根据执行依据所载债权请求对该财产进行执行，不受上述处分行为的限制，也无须考虑保护处分行为相对人的利益。第二，在不妨害查封目的、保护申请执行人利益的前提下，为了保护交易安全，维护交易秩序，促进交易的进行，被执行人对查封物所为的移转、设定负担或者其他有碍查封效果的行为仍然有效。比如，被执行人将已被法院查封的空调卖给第三人，该买卖关系并非当然无效，在申请执行人撤回执行申请或者其债权已用其他财产得到清偿的情况下，该买卖关系可以认定有效，第三人可以取得该空调的所有权。

相关案例

（2019）粤民终2215号

华达公司与开泰公司签订《最高额抵押合同》，以案涉机器设备为开泰公司对明德公司主合同项下最高额1000万元贷款提供抵押，并于2013年5月24日在佛山市南海区工商行政管理局办理了动产抵押登记，抵押登记后附（动产）抵押物清单所列机器设备与《最高额抵押合同》后附的（动产）抵押物清单相同。一审认定债权受让人信达深圳分公司对案涉机器设备享有抵押优先受偿权，事实和法律依据充分，并无不当。陈某1主张案涉机器设备办理抵押登记在人民法院查封之后，信达深圳分公司主张对案涉机器设备享有优先受偿权不应得到支持。但经过核对《最高额抵押合同》后附的（动产）抵押物清单与《查封财产清单》后附的设备评估申报表，并不能看出（动产）抵押物清单所列机器设备与设备评估申报表所列机器设备能够相互对应，即案涉机器设备包含在人民法院查封的机器设备中。且没有证据表明查封机器设备进行了公示，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定，案涉机器设备查封的效力依法也不能对抗信达深圳分公司。综上所述，陈某1的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。