虽未办理房屋转移登记，但已经签订房屋买卖合同，买受人已支付价款并已实际占有和使用房屋的，应确认其为补偿安置对象

  发布时间：2026/8/29 10:56:25 点击数：

导读:虽未办理房屋转移登记，但已经签订房屋买卖合同，买受人已支付价款并已实际占有和使用房屋的，应确认其为补偿安置对象（人民法院案例库：（2022）陕71行终65号）兰某诉陕西省安康市旬阳县蜀河镇政府确认拆迁补偿安置协

虽未办理房屋转移登记，但已经签订房屋买卖合同，买受人已支付价款并已实际占有和使用房屋的，应确认其为补偿安置对象

（人民法院案例库：（2022）陕71行终65号）

兰某诉陕西省安康市旬阳县蜀河镇政府确认拆迁补偿安置协议无效案

裁判要旨

在涉及拆迁补偿安置的行政诉讼中，房屋买卖双方虽未办理房屋转移登记，但是已经签订合法有效的房屋买卖合同，买受人已支付价款并已实际占有和使用房屋的，应当认定买受人为实际权利人，并相应确认其为补偿安置对象。

评析

一、案件基本概况

本案系典型的行政协议纠纷，案号为（2022）陕71行终65号，由西安铁路运输中级法院于2022年4月19日作出二审裁判，于2026年8月10日正式入库案例库。案件核心争议为未完成不动产过户登记的房屋买受人，是否具备拆迁补偿安置主体资格。

该案基础事实清晰：涉案房屋买卖双方已签订合法有效的房屋买卖合同，买受人已足额支付购房款项，且长期实际占有、使用涉案房屋，仅因客观原因未办理房屋所有权转移登记。蜀河镇政府在拆迁安置工作中，未认可买受人的补偿安置主体资格，引发纠纷，原审原告兰某提起诉讼，请求确认案涉拆迁补偿安置协议效力，最终二审法院依据行政协议裁判规则作出终审判决，明确了拆迁安置中实际权利人的认定标准。

二、核心裁判要旨解读

本案确立的核心裁判规则为：拆迁补偿安置行政诉讼中，不动产物权登记并非认定补偿安置对象的唯一标准。房屋买卖合同合法有效、买受人已全额支付价款且实际占有使用房屋的，即便未办理产权过户登记，应当依法认定买受人为房屋实际权利人，享有对应拆迁补偿安置权益，行政机关应当将其列为合法补偿安置对象。

该裁判要旨突破了传统“以不动产登记为准”的单一权属认定逻辑，区分了不动产登记的公示效力与拆迁补偿的实质权益归属，精准适配了征地拆迁领域的权益保护核心原则，是行政协议案件中实质正义裁判理念的典型体现。

三、案件法理评析

（一）区分物权变动效力与债权履行效力

根据《民法典》物权编相关规定，不动产所有权的转移以登记为生效要件，未办理过户登记的，房屋物权未发生法定变动，登记权利人仍为名义产权人。但房屋买卖合同属于债权合同，只要不存在欺诈、胁迫、违反法律强制性规定等无效情形，合同自成立时合法有效。本案中，买受人已履行付款核心义务、实际占有房屋，基于有效合同享有合法的物权期待权与占有使用权，该合法民事权益应当受到法律保护。

法院裁判并未否定不动产登记的物权效力，而是明确拆迁补偿安置的核心是对实际财产权益的补偿，而非单纯对登记名义的补偿，有效区分了物权变动规则与行政补偿的权益认定规则，实现了民法与行政法的规则衔接。

（二）行政补偿的实质公平原则适用

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的立法核心目的，是对被征收房屋的实际权利人、实际权益受损主体给予公平合理补偿，保障被征收人的合法财产权益，而非机械拘泥于产权登记公示信息。在房屋已完成交易、买受人长期实际占有使用、承担房屋使用风险的情况下，若仅以未过户为由剥夺买受人的补偿资格，将导致实际权益受损者无法获偿、未实际享有房屋权益的登记权利人不当获利，严重违背行政补偿的公平原则与损益填补原则。

本案裁判坚守行政补偿的实质正义导向，摒弃形式化、机械化的执法标准，以实际权益归属作为补偿核心依据，契合了行政征收“填平补齐、公平补偿”的核心宗旨。

（三）行政协议效力的实质性审查标准

本案属于行政协议效力确认纠纷，人民法院审理行政协议案件，既要适用行政法律规范，也要参照适用民事法律规范。行政机关签订拆迁补偿安置协议，应当以实际权属状态、真实权益归属为基础，恪守合理审慎的行政职责。行政机关仅以产权登记外观认定补偿对象，忽略房屋真实交易状态与实际权利人权益，属于对补偿主体的认定错误，据此作出的安置补偿行为缺乏事实与法律依据。本案二审裁判通过实质性审查行政协议的订立基础，纠正了行政机关形式化执法瑕疵，规范了行政协议订立行为。

四、案件司法价值与示范意义

（一）统一拆迁补偿主体认定的司法标准

司法实践中，大量存在房屋已交易交付但未完成过户的情形，各地行政机关、司法机关对该类情形的补偿对象认定标准不一，极易引发同类行政纠纷。本案作为入库参考案例，明确了“合法合同+全款支付+实际占有使用”的三重认定标准，为全国同类拆迁补偿案件提供了统一裁判指引，有效化解了同案不同判的司法乱象。

（二）规范行政机关征收补偿执法行为

本案倒逼行政机关在征地拆迁、安置补偿工作中，摒弃单一的登记主义审查模式，履行全面审慎的审查义务。行政机关在核查房屋权属时，不仅要审查不动产登记证书，还应当核查房屋交易合同、付款凭证、居住证明等实质材料，全面核实房屋实际权利人，精准确定补偿安置对象，从源头减少行政争议，规范行政履职行为。

（三）保护民事主体合法信赖利益与物权期待权

普通民事主体的房屋交易行为，若已完全履行合同义务、实际占有房屋，其基于合法交易产生的信赖利益与物权期待权应当受到司法保护。本案裁判有效防范了行政机关机械适用登记规则损害善意买受人合法权益的情形，维护了市场交易秩序的稳定性，保障了民事交易的安全与公平。