以物抵债协议的债权人是否享有排除强制执行的民事权益？

  发布时间：2026/9/4 20:21:51 点击数：

导读:以物抵债协议的债权人是否享有排除强制执行的民事权益？（法答网：问题编号C2024051001023）【最高院回复意见】首先原则同意意见二。以房抵债的债权人能否排除强制执行的问题曾有较大争议。实践中，因被执行人清偿能力

以物抵债协议的债权人是否享有排除强制执行的民事权益？

（法答网：问题编号C2024051001023）

【最高院回复意见】首先原则同意意见二。以房抵债的债权人能否排除强制执行的问题曾有较大争议。实践中，因被执行人清偿能力不足，以房抵债大量存在，抵债内容包括但不限于抵顶建设工程价款、建材货款、借款、委托中介公司销售佣金等，用于抵顶的房屋包括尚未竣工验收的在建工程、已竣工验收但未办理首次登记的新建商品房、已办理首次登记的新建商品房、二手房等，情况极为复杂，连环抵债较为普遍，虚假诉讼、恶意串通常见多发。基于抵债的目的而签订的以房抵债协议或者买卖合同，合同性质认定存在两种观点，问题已列不在赘述。

经过多年的司法实践，我们根据当前掌握的情况和多数高级法院的司法政策，倾向于认为，房地产开发企业资金链断裂以物抵债较为常见，根据意思自治原则，旧债可以经抵债协议转化为买卖合同。如果旧债清算完毕变更为新债的情况下，可以支持。契约自由是意思自治原则在合同法中最大体现，合同关系并非静止，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，合同内容变化则合同性质随之变更。当然，应当严格限制、审慎认定以物抵债足以排除强制执行的情形，一是仅限于在债务履行期限届满后达成合法有效的以物抵债协议；二是排除让与担保的情形，因让与担保签订的买卖合同的目的仍在履行旧债而非物权期待；三是在72号指导案例确定的条件之外，债权人还必须符合物权期待权的基本构成要件，即明确期待以抵顶的不动产获得满足。

但是鉴于抵债关系较为复杂，涉及旧债新债衔接变更问题，一方面应当防止虚构债权债务关系对抗执行，另一方面又需要保障真实权利，由此，程序上，应当引导案外人就抵债关系同时提起给付之诉，在给付之诉中审查抵债关系的真实性，防范虚假诉讼；实体上，应当严格把握对抗执行的条件。

（回复人：万挺 最高人民法院民一庭）

一、答复核心立场

最高人民法院民一庭万挺法官明确：原则认可符合法定条件的以物抵债债权人，可享有排除强制执行的民事权益，并非所有以物抵债债权均能对抗执行，该权益适用严格审慎、限缩认定标准。

司法层面不再一刀切否定以物抵债的物权期待权，尊重当事人意思自治与交易变更合意，允许履行期限届满后的旧债，通过合法以物抵债协议转化为房屋买卖法律关系，新旧债务合法清算转化后，可依法支持排除执行的主张。

二、规则出台的司法背景

当前司法实践中以物抵债情形极其复杂，是裁判尺度不一的核心原因，主要存在三大乱象：

抵债类型宽泛：抵顶债务包含工程款、建材货款、民间借贷、销售佣金等各类债权；抵债标的涵盖在建工程、未办证新房、已完成首次登记商品房、二手房等。

交易模式复杂：连环抵债、多层转手抵债情形普遍，法律关系层层嵌套，事实认定难度极大。

虚假风险突出：当事人恶意串通、虚构债权债务、通过虚假以物抵债协议对抗法院强制执行、逃避债务的行为多发，严重损害司法秩序与债权人合法权益。

基于上述乱象，最高院确立了“尊重真实交易、严防虚假抵债”的双重裁判思路，既不彻底否定以物抵债的法律效力，也不随意放宽排除执行的认定标准。

三、核心法理逻辑（新旧债转化规则）

1. 意思自治与契约自由原则：合同法律关系并非固定不变，当事人可根据经济交易需求，通过合意变更交易内容、转换法律关系性质。债务履行届满后，当事人达成以物抵债协议，实质是对原有旧债的清算与了结，创设全新的以不动产交付、过户为核心的买卖型新法律关系。

2. 法律性质转换效力：当旧债通过抵债协议完成清算、彻底消灭后，原有普通金钱债权转化为不动产物权期待权，具备了排除普通金钱债权执行的基础权利属性。

四、可排除强制执行的严格法定要件（核心审查标准）

在72号指导案例基础上，该答复增设多重限制性条件，缺一不可：

1. 时间要件：债务履行期限届满后达成抵债协议

禁止履行期届满前的预先抵债约定，仅到期后清算型以物抵债合法有效，彻底区别于流质条款、事前担保型抵债，规避变相流质无效情形。

2. 性质要件：排除让与担保情形

若签订抵债协议、房屋买卖合同的真实目的仅为担保原有旧债履行，无真实转移物权、以房偿债的合意，本质属于让与担保，不产生物权期待权，绝对无法排除强制执行。只有真实以消灭旧债、取得不动产所有权为目的的抵债，才符合要求。

3. 权利要件：成立合法有效的物权期待权

在72号指导案例（合法合同、合法占有、无过错、已付款）基础上，债权人必须具有明确、真实的物权取得期待，主观上追求不动产所有权的实现，而非仅以房屋作为债权兜底担保。

4. 基础要件：抵债协议真实、合法、有效

不存在虚构债权、恶意串通、规避执行、违反法律强制性规定等无效或可撤销情形，旧债真实合法、抵债对价合理，交易完整真实。