商品房买卖合同、贷款合同解除后，购房者对剩余贷款不承担还款责任

  发布时间：2026/9/5 21:22:18 点击数：

导读:商品房买卖合同、贷款合同解除后，购房者对剩余贷款不承担还款责任（人民法院案例库：(2022)陕0703民初1683号）某银行股份有限公司南郑区支行诉李某、汉中广某房地产开发有限公司借款合同纠纷案裁判要旨1.商品房买卖合

商品房买卖合同、贷款合同解除后，购房者对剩余贷款不承担还款责任

（人民法院案例库： (2022)陕0703民初1683号）

某银行股份有限公司南郑区支行诉李某、汉中广某房地产开发有限公司借款合同纠纷案

裁判要旨

1.商品房买卖合同与商品房担保贷款合同具有目的和成立上的关联性，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同的目的亦无法实现，故享有解除权的主体请求一并解除商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。因为房企是购房首付款和购房按揭贷款的收款主体，故在商品房买卖合同、商品房担保贷款合同解除后，房企应当将买受人已支付的购房首付款和已偿还的房贷本息返还买受人，并将剩余房贷返还银行；购房者应当将所购房屋返还房企，并协助办理相关变更登记手续，但对剩余贷款不承担还款责任。

2.商品房买卖合同、预购房屋抵押合同解除后，房屋由购房人返还给房企，房屋上所设立的预告抵押登记效力并不消灭，预告抵押登记的义务主体由买受人变更为房企，由房企继续承担相应的预告抵押担保责任。

评析

一、案件基本概况

本案为商品房按揭交易模式下的借款合同纠纷一审案件，由汉中市南郑区人民法院审理，案号（2022）陕 0703 民初 1683 号。案件聚焦商品房买卖合同解除之后，商品房担保贷款合同如何处理、各方返还责任划分、预告抵押登记的权利负担延续问题。本案运用合同联立规则处理两份相互关联但主体不完全相同的合同，同时对预购房屋抵押预告登记在合同解除后的效力存续、义务主体转换作出裁判，对商品房按揭纠纷的一体化解决具有参考价值。

二、裁判要旨法律解读

（一）商品房买卖合同解除，担保贷款合同可一并解除，厘清三方返还义务边界

商品房买卖合同与商品房担保贷款合同，在法律上属于相互独立的两份合同，缔约主体并不完全重合：前者是买受人与房企；后者是买受人、贷款银行、房企。但两份合同在经济目的上高度绑定，贷款合同设立的根本目的就是为了履行商品房买卖合同、支付购房对价，属于典型的合同联立关系，并非严格意义上主从合同关系。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条规定，商品房买卖合同解除，直接导致按揭贷款合同缔约目的落空，当事人有权请求一并解除担保贷款合同，人民法院应当予以支持中华人民共...。 案涉裁判进一步明确责任分配逻辑：房企是首付款、按揭贷款的实际收款主体，贷款资金最终全部流向开发商。两份合同全部解除之后，按照恢复原状原则，形成三方清算格局：

1. 房企向买受人返还首付款、买受人已经偿还的房贷本息；

2. 房企直接向银行清偿剩余未归还的房贷；

3. 买受人向房企返还房屋，配合办理变更登记；

4. 买受人对剩余银行贷款不再承担还款责任甘肃法院网。

该裁判结果突破普通合同相对性，没有机械判令借款人（购房人）继续向银行归还剩余借款。理由在于：购房人并未实际占有、使用该笔贷款资金，资金由房企收取；合同解除根源多归于房企违约，若仍然要求购房人承担剩余债务，会造成购房人 “房钱两空” 的不公平后果，体现过错归责与风险与收益相一致原则，侧重保护商品房消费者的利益。

实务中存在误区：部分银行坚持借款合同独立，认为即便房屋买卖合同解除，仍应当由购房人继续偿还剩余贷款。本案裁判明确，在两份合同一并解除的前提下，剩余贷款清偿义务转移至实际收款的房企，免除购房人的剩余还款责任，为类案处理提供清晰指引。

（二）合同解除后预告抵押登记不当然消灭，担保义务主体由买受人变更为房企

传统司法实践中，多数裁判观点认为：商品房买卖合同解除，买受人返还房屋，预购抵押登记依附于买受人的购房期待权，应当直接予以注销。但本案裁判作出不同认定：预告抵押登记效力并不随买卖合同解除而直接消灭，只是抵押义务主体由原买受人变更为收回房屋的房企，由房企承接预告抵押登记项下的担保义务。

从物权角度分析，预告抵押登记的制度功能，是保障银行未来能够办理正式抵押权登记，属于保全债权的物权化登记，债权并未因买卖合同解除而当然消灭。房屋返还房企之后，房屋的实际管控、归属期待回归开发商，银行的预告抵押权益应当继续附着于案涉房屋之上，并非直接归于消灭安徽省马鞍...。

该裁判思路的价值在于保护银行担保利益：如果买卖合同一解除就直接涂销预告抵押登记，银行的担保保障直接丧失，剩余贷款债权沦为普通债权，将使银行承受不合理风险。本案采取变更义务主体的处理方式，在房屋回归房企之后，让房企承接预告抵押项下担保责任，平衡购房者、开发商、银行三方利益。同时提示，只有当房企向银行清偿全部剩余贷款本息之后，才具备条件办理预告抵押登记注销手续。

需要注意：该裁判观点属于参考案例的裁判立场，与部分裁判 “贷款清偿后注销预抵押登记” 的处理模式存在视角差异，实务中仍要结合案件证据、当地裁判尺度综合把握。

三、案例的实务价值

1.实现纠纷一次性实质性化解按揭购房纠纷经常出现当事人分别起诉买卖合同、借款合同，多案循环诉讼。本案支持当事人在同一诉讼中一并解除两份关联合同，一次性处理房屋返还、款项返还、贷款清偿、登记变更，减少当事人诉累，避免矛盾裁判。

2.纠正责任错位，防范购房人房钱两空在房企违约导致合同解除的场景下，明确剩余贷款由实际收款的房企承担，不将剩余贷款风险转嫁消费者，回应烂尾、退房纠纷中的现实民生痛点，落实民事法律公平原则。

3.对预告抵押登记的处理提供新的裁判视角以往司法更多关注抵押预告登记能否转化为本登记、能否优先受偿；本案例聚焦合同解除之后预告抵押登记何去何从这一少见场景，提出义务主体变更的处理路径，提醒司法者不能简单 “一涂了之”，需要兼顾金融机构的担保权益，为不动产登记机构处理注销、变更登记也提供参考思路。