少数业主起诉撤销物业服务合同的，人民法院是否应当立案受理？

  发布时间：2026/10/13 16:43:01 点击数：

导读:少数业主起诉撤销物业服务合同的，人民法院是否应当立案受理？（法答网：问题编号A2026073100025）【最高院回复意见】少数业主起诉撤销业主大会或业委会签订的物业服务合同，人民法院不应受理。《中华人民共和国民法典

少数业主起诉撤销物业服务合同的，人民法院是否应当立案受理？

（法答网：问题编号A2026073100025）

【最高院回复意见】少数业主起诉撤销业主大会或业委会签订的物业服务合同，人民法院不应受理。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于全体业主共同决定事项。第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

根据上述法律规定，选聘物业服务人属于全体业主共治范围的事项。个别业主的意志与利益诉求，依法应当通过业主大会表达。业主大会有关物业服务人选聘的决定对业主具有拘束力。业主个人虽然有权通过业主大会的决策程序表达意见和诉求，但并不享有直接起诉解除或撤销业主大会或业委会所订立合同的权利。因此，少数业主起诉请求撤销业主大会或业委会签订的物业服务合同，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定关于原告应当与本案具有“直接利害关系”的条件，不属于适格原告。坚持起诉的，人民法院裁定不予受理。

回复人：曹刚  最高人民法院立案庭（诉讼服务中心）

一、答复的核心规则梳理

本次最高人民法院的答复直接给出了明确结论：少数业主起诉撤销业主大会或业委会签订的物业服务合同，人民法院不应受理；当事人坚持起诉的，人民法院应当依法裁定不予受理。这一结论并非简单的程序限制，而是建立在《民法典》既有规则体系之上的严密推导，整个论证过程形成了完整的法律逻辑链条。

答复首先锚定了《民法典》中的三条核心法律规则，构建起整个结论的规范基础。第一条是《民法典》第二百七十八条，该条明确将选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，划定为全体业主共同决定的事项，这意味着物业服务人的选聘从一开始就不属于单个业主可以独立决定的权利范畴，而是小区全体业主通过民主表决机制共同行使的自治权利。第二条是《民法典》第九百四十六条，该条进一步明确，只有业主依照法定程序共同作出决定，才有权解聘物业服务人、解除物业服务合同，这直接否定了单个业主仅凭个人意愿就解除或撤销物业服务合同的可能性。第三条是《民法典》第九百三十九条，该条规定建设单位依法订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，这意味着即便部分业主全程未参与合同协商、甚至明确投出反对票，只要合同是基于合法的业主大会决议订立，其效力就及于小区内的每一位业主。

在完成法律规范援引之后，答复进一步推导出核心裁判逻辑：选聘物业服务人本质上属于全体业主共治范围内的公共事务，个别业主的意志与利益诉求，依法应当通过业主大会内部的民主程序表达，而不能直接越过自治机制，向人民法院起诉挑战全体业主共同决定订立的合同效力。业主大会关于物业服务人选聘的决定，依法对所有业主产生拘束力，业主个人有权在业主大会的决策过程中充分表达意见、提出异议，通过投票机制影响最终结果，但并不享有直接起诉解除或撤销业主大会、业委会对外订立合同的独立权利。最后，答复回到立案受理的法定标准，指出这类少数业主提起的撤销之诉，不符合《民事诉讼法》第一百二十二条规定的“原告应当与本案具有直接利害关系”的立案条件，起诉人不属于适格原告，因此人民法院在立案审查阶段就应当作出不予受理的处理。

二、答复背后的法理基础

这一答复的规则设计，并非对少数业主合法权利的限制，而是牢牢扎根于建筑物区分所有权的基本法理之上。现代住宅小区的核心法律特征，就是业主的权利并非完全独立的私人所有权，而是由专有部分的单独所有权，和对楼道、绿地、公共设施等共有部分的共有权、共同管理权共同组成的复合性权利。这种权利结构天然决定了，凡是涉及小区共有部分利用、全体业主共同利益的事项，都不可能由单个业主按照个人意愿单独决定，而必须通过法定的多数决机制形成共同意志。如果允许少数业主仅凭个人主张就起诉撤销已经合法订立的物业服务合同，等于直接用个体意志架空了全体业主的共同决定，整个小区的自治秩序将彻底失去稳定性。

在此之前，司法实践中确实存在部分分歧：有观点认为，物业服务合同直接关系到每一位业主的居住权益，业主作为合同的实际履行方，自然享有合同当事人的撤销诉权；也有部分法院在审查这类起诉时，没有严格区分“业主撤销权之诉”和“物业服务合同撤销之诉”，直接对案件进入实体审理，甚至作出支持少数业主撤销合同诉请的判决。但这类处理方式很快暴露出明显弊端：一旦少数业主的起诉获得支持，一份已经实际履行多年、覆盖数百上千户业主的物业服务合同就会被撤销，整个小区的物业服务将立刻陷入停滞状态，绝大多数已经通过业主大会表决同意该合同的业主的利益，反而会被少数人的决定直接损害，这显然违背了《民法典》设定业主共同决定机制的立法初衷。

曹刚法官的答复，从立案源头就划清了权利的边界，本质上是把“业主自治内部事项”和“对外合同效力争议”进行了合理区隔：业主如果认为业主大会选聘物业的决议程序违法、内容侵害自身合法权益，完全可以依据《民法典》第二百八十条的规定，在法定时限内起诉请求人民法院撤销该业主大会决议，这一权利从未被剥夺；但在业主大会决议依然合法有效的前提下，业委会基于该决议对外签订的物业服务合同，其效力约束全体业主，单个业主无权直接突破合同相对性，起诉请求撤销这份并非自己参与订立、却代表全体业主共同意志的合同。

三、答复的实践价值与延伸思考

从基层治理的实际效果来看，这一答复的出台，有效解决了长期困扰司法实践的类案裁判尺度不统一问题。过去不少小区中，少数业主因个人对物业服务不满，绕过业主大会直接向法院起诉要求撤销物业服务合同，不仅造成司法资源的不必要消耗，还容易引发小区业主群体之间的对立，甚至出现部分业主以此为手段拖延物业费交纳、恶意干扰小区正常物业服务秩序的情况。最高人民法院的答复明确这类案件不予受理，相当于给所有业主划出了清晰的权利边界：维护自身权益必须先回到业主自治的法定渠道，通过发起业主大会临时会议、共同表决更换物业服务企业的方式解决问题，而不能直接通过个人诉讼否定全体业主的共同选择。

当然，这一规则的落地，并不意味着少数业主的利益失去了司法保护的渠道。在明确“直接起诉撤销合同不予受理”的原则之外，完整的权利救济链条依然清晰：如果业主有证据证明业主大会的召开程序违法、表决结果不真实，或者业委会在签订物业服务合同过程中存在恶意串通、损害业主利益的行为，完全可以先针对业主大会决议提起业主撤销权之诉，在决议被人民法院依法撤销后，业委会也就失去了对外签订物业服务合同的合法授权基础，此时再通过业主大会共同决议的方式，决定是否解除现有物业服务合同、选聘新的物业服务企业，整个过程完全符合法律规定的程序要求。

放到当前“小物业牵动大民生”的基层治理背景下看，最高人民法院的这一答复，本质上是在司法层面尊重业主自治的基本规律，既防止少数个体的不当诉求破坏小区整体治理秩序，也引导业主更加主动地参与到业主大会的民主决策过程中来，通过共同协商的方式解决物业服务中的争议，最终推动物业公司、业主委员会、全体业主形成良性互动的治理格局，这也是《民法典》将物业服务合同列为典型合同、系统完善业主自治规则的核心立法目的所在。