不动产抵押担保未办理抵押登记的，不影响抵押担保责任的承担

  发布时间：2026/11/9 9:23:46 点击数：

导读:不动产抵押担保未办理抵押登记的，不影响抵押担保责任的承担（最高法裁判观点：(2019)最高法民终1806号）渤某信托公司与新某集团、新某控股公司签订的《保证合同》以及与奥某某斯公司签订的《抵押合同》均合法有效。新

不动产抵押担保未办理抵押登记的，不影响抵押担保责任的承担

（最高法裁判观点：(2019)最高法民终1806号）

渤某信托公司与新某集团、新某控股公司签订的《保证合同》以及与奥某某斯公司签订的《抵押合同》均合法有效。新某集团、新某控股公司应当按照合同的约定，为天津首某公司欠付的本金1.822亿元贷款以及自2018年3月22日之后的贷款利息承担连带清偿责任。奥某某斯公司应当按照合同的约定，在抵押土地价值1.822亿元范围内对天津首某公司欠付的本金1.822亿元贷款承担补充清偿责任。奥某某斯公司主张抵押权并未设立，其不应承担清偿责任。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”尽管案涉《抵押合同》签订后未在相关法定部门办理抵押权登记，但不影响《抵押合同》的效力，奥某某斯公司仍应按照合同的约定承担抵押担保责任。一审判决对奥某某斯公司、新某集团、新某控股公司所应承担的责任认定并无不当，本院予以维持。

评析

一、案件基本事实与裁判脉络

本案系最高人民法院审理的典型金融借款与担保效力争议案件，核心交易链条可追溯至2016年渤某国际信托股份有限公司向奥某某斯置业广东有限公司发放的8亿元信托贷款。该笔贷款初始约定年利率6.5%，叠加财务顾问费后实际融资成本显著上升，后续展期过程中双方就利息调整方案产生分歧。2017年4月，为梳理前期超额利息，各方安排由天津首某企业管理有限公司向渤某信托借款1.822亿元，专门用于结清此前超出合理区间的利息部分，三方就此签订案涉《信托贷款合同》，约定借款年利率10%、初始期限3个月，后续展期至2017年10月。

为担保该笔新贷履行，新某集团控股有限公司、新某控股（中国）有限公司分别与渤某信托签订《保证合同》，约定对贷款本金及对应利息承担连带清偿责任；奥某某斯置业广东有限公司与渤某信托签订《抵押合同》，以其三宗土地使用权为案涉1.822亿元本金债务提供抵押担保，抵押合同约定的担保责任范围与抵押物估值完全对应。合同履行过程中，天津首某公司未按期足额偿还本息，仅支付部分期内利息，各担保人亦未履行担保义务，渤某信托遂向人民法院提起诉讼，要求借款人清偿全部剩余本息，各保证人承担连带保证责任，抵押人在抵押物价值范围内承担担保责任。

一审阶段，河北省高级人民法院认定案涉《信托贷款合同》《保证合同》《抵押合同》均合法有效，支持了渤某信托的核心诉讼请求。各被告不服一审判决向最高人民法院提起上诉，核心抗辩理由集中于三点：一是主张案涉1.822亿元贷款系前期非法高息转化而来，属于“套路贷”范畴，应认定主合同无效进而导致担保合同无效；二是主张奥某某斯公司提供的土地抵押未办理抵押权登记，抵押权未有效设立，抵押人无需承担任何清偿责任；三是认为一审法院未追加案外第三方天津壹选公司为第三人，程序存在明显瑕疵。最高人民法院二审经开庭审理后，最终判决驳回全部上诉请求，维持一审原判。

二、裁判核心规则拆解

（一）金融借款合同效力的司法认定边界

最高人民法院在本案中明确区分了金融机构借款与民间借贷的规则适用边界，直接否定了被告方援引民间借贷司法解释主张合同无效的抗辩逻辑。裁判观点指出，渤某信托作为持牌金融机构开展的信托贷款业务，属于正规金融业务范畴，不适用规制民间借贷行为的相关司法解释。即便案涉贷款的资金用途是结清前期融资项下的超额利息，只要新的《信托贷款合同》系各方主体自愿签署，不存在证据证明存在欺诈、胁迫或恶意串通损害第三人利益的情形，且约定的利率标准未超出法律保护的上限，即应当认定合同自成立时发生法律效力。

针对被告提出的“新债系非法高息伪装”的主张，最高人民法院进一步明确，即便前期8亿元贷款履行过程中实际融资成本过高，也属于各方在前期融资法律关系中的争议范畴，各方后续通过订立新的借款合同将超额利息部分转化为新的本金，并主动将利率下调至10%，属于对自身权利义务的自愿调整，不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，不能以此否定后签订的信托贷款合同的效力。该裁判思路清晰划定了金融借款合同效力否定的严格要件，即仅在存在法定无效事由时方可推翻合同效力，单纯以“前期利息过高”为由主张后续新贷无效的，人民法院不予支持。

（二）未办理登记的不动产抵押合同效力与责任承担

本案最具规则指引价值的部分，是最高人民法院对“物权变动区分原则”在抵押领域的完整适用。裁判文书直接援引《民法典》第二百一十五条确立的区分原则，明确指出当事人之间订立的不动产物权设立合同，除法律另有规定或当事人另有特别约定外，自合同成立时即生效；未办理物权登记的事实，不影响合同本身的效力。

据此，案涉《抵押合同》系奥某某斯公司与渤某信托双方真实意思表示，约定内容清晰指向特定土地使用权、担保债权范围明确，即便后续未在自然资源主管部门完成抵押权设立登记，导致抵押权这一担保物权并未有效设立、债权人无法就抵押物享有优先受偿权，也绝不产生抵押合同无效的法律后果。奥某某斯公司作为抵押人，仍然应当受生效抵押合同的约束，在双方事先约定的抵押物价值1.822亿元范围内，对天津首某公司欠付的相应本金债务承担补充清偿责任。

该裁判规则与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条形成了完整的规则呼应：不动产抵押合同生效后，因可归责于抵押人自身的原因未办理抵押登记的，债权人有权请求抵押人在约定的担保范围内承担责任，该责任范围不得超过抵押权有效设立时抵押人本应承担的责任上限。

（三）保证责任的范围与独立性审查

针对新某集团、新某控股公司提出的保证责任免除抗辩，最高人民法院在本案中确立了两项细化审查规则：一是保证合同的效力具有从属性，在主借款合同被认定合法有效的前提下，本案无证据证明案涉两份《保证合同》存在意思表示不真实或违反法律强制性规定的情形，应当认定保证合同合法有效；二是保证责任的范围应当严格以合同明确约定的条款为边界，本案两份保证合同约定的担保范围限定于本金及年利率10%对应的期内利息，并未覆盖主合同项下的逾期罚息，因此最高人民法院最终判决两保证人仅需对1.822亿元本金及2018年3月22日之后按10%年利率计算的利息承担连带清偿责任，无需对主债务人逾期产生的15%罚息部分承担责任。

该裁判思路体现了司法对保证责任“意思自治优先”的审查原则，不随意扩大保证人的责任范围，严格以合同明确约定的担保区间划定连带责任的边界。

三、类案规则的延伸与实务影响

本案确立的裁判规则，在后续同类案件中得到了广泛的参照适用，逐步形成了统一的类案裁判口径。在孙某与吴某、刘某民间借贷抵押纠纷中，人民法院直接沿用本案确立的区分原则，认定以土地荒山承包经营权设立抵押但未办理登记的情形下，抵押权未设立但抵押合同有效，判决抵押人在约定的40万元抵押物价值范围内对债务承担赔偿责任。在某银行分行与美某公司执行异议复议案中，审理法院进一步细化了本案的责任形态规则，明确在抵押合同未明确约定承担连带责任的前提下，未办理登记的抵押人所承担的清偿责任性质上属于补充责任，仅在主债务人的财产经依法强制执行后仍不能清偿时，抵押人才实际履行相应义务，执行程序中不得直接将该类抵押人列为与主债务人地位等同的被执行人，需先对主债务人的财产完成查控处置后，再根据未获清偿的部分确定抵押人的实际责任范围。

从金融实务角度观察，本案对持牌金融机构的担保风控体系提出了明确的行为指引：一是不能以“抵押合同已签署”替代抵押登记办理，未登记将直接导致优先受偿权丧失，即便抵押人最终承担补充清偿责任，也将大幅增加债权实现的时间成本和执行不确定性；二是在设计新贷清偿旧息的交易结构时，需确保新合同的利率水平处于合法区间，留存完整的自愿签署文件，避免后续被认定为“高息转贷”导致效力争议；三是在拟定保证合同时，需清晰约定担保范围是否覆盖逾期罚息、复利、违约金等附属债务，避免因约定模糊导致保证责任范围被司法限定。